آیا مصوبه اجاره بهای دستوری مغایر قوانین و احکام است؟

به گزارش ساختمان آنلاین\xa0به نقل از\xa0دنیای اقتصاد،\xa0«نه» شرعی شورای نگهبان به اجاره بهای دستوری، دو پیام مهم از طرح ساماندهی بازار املاک را منع، می کند. نظر شورای نگهبان درباره\xa0طرح ساماندهی بازار املاک\xa0که اوا، ،دادماه امسال در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید نشان دهنده رد تعیین قیمت در بازار اجاره و در عین حال تایید کشف قیمت در بازار مسکن است.

خلاصه بخشی از آنچه به تازگی و در قالب نظر شورای نگهبان درباره\xa0طرح دوفوریتی ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها\xa0منتشر شده است، از ی،و نشان دهنده مغایرت و «نه» شرعی این شورا به اجاره دستوری از ی،و و مجوز شرعی و قانونی به کشف قیمت املاک مس، از سوی دیگر است.

در اظهارنظر شورای نگهبان درخصوص مصوبه ،دادماه مجلس در ارتباط با ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، نظر این شورا درباره سه ماده مهم از این مصوبه قابل توجه است. هر چند شورای نگهبان به ابهاماتی در مواد دیگری از این مصوبه نیز اشاره کرده است. اما خلاصه مهم ترین موارد موردنظر شورای نگهبان مربوط به سه ماده این مصوبه است.

شورای نگهبان در بخشی از نظر خود در ارتباط با این مصوبه، به ماده ۸ تصویب نامه نماینده ها درباره ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها اشاره کرده و آن را مغایر با اصل ۸۵ قانون اساسی اعلام کرده است. براساس ماده ۸ مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، شورای عالی مسکن مکلف شده است تا به صورت سالانه نسبت به تعیین نرخ مجاز افزایش اجاره بها اقدام کند.

در این ماده از مصوبه آمده است: شورای عالی مسکن مکلف است به صورت سالانه نسبت به تعیین و اعلام سقف یا میزان افزایش اجاره بها وقرض موضوع شرط آن (پول پیش) تا قبل از پایان اردیبهشت ماه هر سال اقدام کند.

شورای نگهبان در اظهارنظر خود در ارتباط با این بخش از مصوبه اعلام کرده است: اطلاق تکلیف شورای عالی مسکن به تعیین و اعلام سقف یا میزان افزایش اجاره بها و قرض موضوع شرط آن، بدون تعیین ضابطه توسط قانون گذار، مغایر اصل ۸۵ قانون اساسی شناخته شد.

در واقع ترجمه این ایراد شورای نگهبان به این بخش از مصوبه آن است که براساس اصل ۸۵ قانون اساسی، مجلس نباید اختیارات خود را به نهاد دیگری واگذار کند. براساس اصل هشتاد و پنجم قانون اساسی، سمت نمایندگی، قائم به شخص است و قابل واگذاری به دیگری نیست. مجلس نمی تواند اختیار قانونگذاری را به شخص یا هیاتی واگذار کند.

بنابراین، تفویض اختیار تعیین و اعلام قیمت یا میزان افزایش اجاره بها به نهاد دیگر ی،ی شورای عالی مسکن عملا مغایر با اصل هشتاد و پنجم از قانون اساسی است.

با این حال، این ایراد در بررسی های بعدی مجلس از این مصوبه قابل حل است؛ ممکن است مجلس تعیین قیمت ها و نرخ های مجاز برای افزایش اجاره بها را خود بر عهده بگیرد و این مغایرت اشاره شده از سوی شورای نگهبان را به این ترتیب برطرف کند. اما این همه نظر شورای نگهبان درباره این بخش از مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها در ماده ۸ این مصوبه نیست.

در اظهارنظر شورای نگهبان در ارتباط با ماده ۸ این مصوبه به یک ایراد شرعی نیز اشاره شده است. مبنی بر اینکه، از آنجا که در این ماده و در این مصوبه به مصلحت م،مه برای\xa0تعیین قیمت دستوری در بازار اجاره\xa0اشاره نشده است، ایراد شرعی داشته و خلاف شرع است.

شورای نگهبان به صراحت اعلام کرده است: با توجه به اشتراط چنین احکامی به وجود مصلحت م،مه، لازم است به نحوی به مشروط بودن احکام این ماده به وجود مصالح مذکور، تصریح شود و الا خلاف شرع خواهد بود.

م،ای مصلحت م،مه در احکام فقهی آن است که قانونگذار باید بین حکم حکومتی و سایر احکام شرعی تمایز قائل شود؛ به عبارتی منظور شورای نگهبان آن است که اگر مجلس در نقش قانونگذار درصدد تایید و اجرای این مصوبه در\xa0بازار مسکن\xa0است باید تکلیف مصلحت م،مه در این طرح را به صراحت مشخص و آن را اعلام کند.

نظر مثبت به کشف قیمت

در کنار اظهارنظر شورای نگهبان در ارتباط با ماده ۸ مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها که ترجمه آن دربردارنده یک نه شرعی به تعیین قیمت دستوری در بازار اجاره در این مصوبه است، شورای نگهبان هیچ ایرادی به موضوع کشف قیمت املاک و اعلام عمومی آن در سامانه های مربوطه نگرفته است.

در ماده ۹ این مصوبه آمده است: و، راه و شهرسازی مکلف است با همکاری و، کشور، شهرداری ها و… ظرف ۶ ماه پس از لازم الااجرا شدن این قانون، با بهره گیری از ظرفیت سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور با اولویت استفاده از فناوری های نوین نظیر هوش مصنوعی و در نظر گرفتن ملاک هایی از جمله موقعیت جغرافیایی، سن بنا، طبقه، تراکم، مصالح ساختم،، فاصله از خدمات رفاهی، آموزشی و معاملات انجام شده مشابه، اقدام به کشف بازه قیمت و اجاره بها به صورت منطقه ای با اولویت کاربری مس، در کلانشهرها کند. این اطلاعات باید به صورت برخط و رایگان در اختیار عموم مردم قرار بگیرد. آیین نامه اجرایی این ماده مشتمل بر چارچوب مشارکت دستگاه های همکار، ظرف سه ماه توسط و، راه و شهرسازی تهیه می شود و به تصویب هیات وزیران می رسد.

این ماده از مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها بر کشف قیمت در بازار مسکن و اعلام عمومی آن به مردم و متقاضیان ،ید، فروش و اجاره واحدهای مس،، اشاره دارد. عدم ایراد شورای نگهبان به این ماده از مصوبه در مقابل ایرادی که به ماده ۸ وارد کرده است به م،ای تایید فرآیند کشف قیمت در بازار مسکن در برابر رد قیمتگذاری دستوری در این بازار است.

در واقع می توان این طور برداشت کرد که کشف قیمت مسکن و اعلام عمومی آن برای اطلاع متعاملین بازار مسکن مجاز شمرده شده اما اعمال این قیمت ها در بازار با اقدام دستوری، بدون اشاره به مصلحت م،مه، محل ایراد است. این در حالی است که کارشناسان اقتصادی همواره تاکید دارند که راهکار اصلی برای مهار تورم در بازار مسکن به خصوص بازار اجاره مهار تورم عمومی است و نه اقدام دستوری!

ایراد شرعی نرخگذاری ،تی

بررسی های به عمل آمده نشان می دهد اظهارنظر شورای نگهبان در ارتباط با\xa0مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها\xa0در عمل دو پیام مهم را در خود جای داده است.

پیام اول آن است که وقتی شورای نگهبان از مغایرت ماده ۸ با اصل ۸۵ قانون اساسی سخن گفته و به ایراد شرعی قیمتگذاری دستوری بدون اشاره به مصلحت م،مه این کار اشاره می کند، به این م،است که علاوه بر مجلس، اقدام هر نهاد، سازمان یا دستگاه دیگری نیز در این زمینه بدون اشاره به مصلحت م،مه دارای ایراد شرعی است.

سوالی که در این زمینه ایجاد می شود آن است که وقتی شورای نگهبان با این استدلال به مصوبه مجلس در ارتباط با\xa0قیمتگذاری دستوری در بازار اجاره\xa0ایراد گرفته است آیا مصوبه اردیبهشت ماه شورای عالی مسکن که براساس آن موجران مکلف به حدا،ر افزایش ۲۵ درصدی اجاره بها در شهر تهران و ۲۰ درصدی آن در سایر شهرها شدند نیز دارای ایراد شرعی است؟

نظر گروهی از کارشناسان حقوقی براساس ایرادی که شورای نگهبان به این بخش از مصوبه وارد کرده است در پاسخ به این سوال، این است که این ایراد به اقدام یک ماه قبل شورای عالی مسکن در اعلام سقف مجاز افزایش اجاره بها در بازار ملک نیز وارد است. با این حال باید منتظر نظر نهایی مراجع حقوقی بالاتر درباره این موضوع بود.

پارادو، در اعلام آمار رسمی

پیام دومی که می توان از نظر شورای نگهبان در ارتباط با این مصوبه دریافت کرد مربوط به مجاز بودن و تایید اعلام بازه قیمت و اجاره بهای مسکن از محل داده های سامانه رهگیری معاملات املاک مس، به ،وان یک راهنمای کاربردی برای متعاملین این بازار است.

بر اساس ماده ۹ این مصوبه که در بالا نیز به آن اشاره شد، کشف قیمت در بازار مسکن و اعلام عمومی آن به مردم باید صورت بگیرد. در واقع قیمت های قطعی معاملاتی در بازار اجاره و ،ید و فروش مسکن باید اعلام و در سامانه های مربوطه درج شود.

این موضوع در حالی که مجلس به ،وان قوه قانون گذار در کشور به آن به ،وان یک ضرورت مهم برای بازار مسکن توجه کرده و در مصوبه خود آورده است و شورای نگهبان نیز آن را تایید کرده است، یک سوال مهم را ایجاد می کند؟ چرا در شرایطی که هم کارشناسان، هم مجلس و هم شورای نگهبان بر ضرورت کشف و اعلام عمومی قیمت های قطعی معاملاتی در بازار املاک چه در حوزه ،ید و فروش و چه در بخش اجاره، اتفاق نظر دارند و آن را یکی از اقدامات اساسی برای\xa0ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها\xa0می دانند اما هم اکنون ۶ ماه است که آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران و همچنین یک سال و یک فصل است که آمارهای رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن در حبس به سر برده و منتشر نمی شود؟

این موضوع یک پارادو، مهم را در خود جای داده است؛ ی،ی تاکید طیف کارشناس و قانونگذار بازار مسکن بر انتشار عمومی قیمت های رسمی در برابر توقف انتشار این آمار از سوی مراجع آماری کشور! کارشناسان در عین حال امیدوارند با تایید این مصوبه از سوی شورای نگهبان بعد از رفع موارد ابهام و اصلاح موارد همراه با ایراد، آمارهای بخش مسکن نیز برای اطلاع و استفاده عموم مردم، رفع حبس شود. چرا که انتشار آمار رسمی از تحولات بازار مسکن می تواند یکی از مهم ترین نشانگرهای تحولات واقعی قیمت مسکن به خصوص در شرایط حرکت قیمت ها به سمت کاهش یا دست کم ثبات و مق، با جوسازی های سوداگرانه برای افزایش غیرمتعارف و کاذب قیمت ها باشد.

به خصوص در شرایط فعلی که از یک ماه قبل تحت تاثیر ثبات و کاهش قیمت در بازارهای دارایی و پمپاژ برخی اخبار غیراقتصادی مثبت، سطح قیمت های پیشنهادی و قطعی فروش املاک مس، در تهران و سایر کلانشهرها در مقادیر مختلف و متنوعی کاهش یافت.

اعلام رسمی از تحولات قیمت و معاملات مسکن در چنین شرایطی می تواند زمینه ساز افت بیشتر قیمت ها و نزدیکتر شدن قیمت ها به سطوح واقعی تر باشد. اما حبس آمار در چنین شرایطی عملا تهدیدی در مسیر روند کاهش قیمت مسکن به نفع سوداگر ها و سفته بازان بازار ملک محسوب می شود.

ایراد به مالیات زمین های بایر

یک ایراد مهم دیگر شورای نگهبان به مفاد مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مربوط به ماده ای از این مصوبه است که بر دریافت مالیات از اراضی بایر، اشاره دارد.

در ماده ۱۳ این مصوبه، به یک تکلیف فراموش شده در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۸۷ اشاره و اعلام شده است: دو سال پس از لازم الاجرا شدن این قانون، اراضی با کاربری مس،، اداری-،تی، صنعتی و تجاری، در محدوده شهرک ها و شهرهای بالای ۵۰ هزار نفر، که اعیان متن، با کاربری مذکور را نداشته باشد و به مدت دو سال بلااستفاده در این وضعیت مانده و تعیین تکلیف نشده باشد، براساس آیین نامه ای که ظرف سه ماه توسط و، راه و شهرسازی و با همکاری و،خانه های کشور، صنعت، معدن و تجارت و امور اقتصادی و دارایی تهیه می شود و به تصویب هیات وزیران می رسد، مشمول عوارض می شود.

نرخ های مربوط به این عوارض که در واقع در حکم مالیات از اراضی بایر و بلااستفاده است نیز در این مصوبه درج شده است. به طور خلاصه این زمین ها مشمول پرداخت مالیاتی معادل حدود نیم درصد (۵/ ۰ درصد) تا سه درصد، ارزش روز می شوند.

شورای نگهبان در رابطه با این بخش از مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها اینگونه اظهارنظر کرده است: در ماده ۱۵ اصلاحی، اطلاق ا،ام به تعیین تکلیف اراضی مذکور و در صورت عدم انجام این کار، اخذ عوارض، با توجه به عدم کفایت استثنائات مذکور در تبصره ۲ این ماده، خلاف شرع شناخته شد.

ترجمه این ایراد شورای نگهبان به این بخش از مصوبه آن است که به دلیل کافی نبودن موارد استثنای در نظر گرفته شده در این بخش از مصوبه برای معافیت از پرداخت عوارض اراضی بایر و بلااستفاده، این بخش از مصوبه مغایر شرع است.

<،on type="،on" id="copy-post-url" cl،="،on">لینک کوتاه لینک کپی شد.