بررسی عملکرد دولت ها در بخش مسکن/ جهش ۱۲ باره قیمت در دهه ۹۰

به گزارش اخبار ساخته ها؛\xa0 قرار است در پرونده «دهه رکود، عبرت، تجربه» به تفصیل و در گفت و گو با صاحب نظران و کارشناسان به بررسی وضعیت اقتصاد ایران در دهه 90، دلایل و ریشه های افول اقتصاد در این دهه و راه حل های جبران این خسارت در سال های پیش رو بپردازد.

یکی از مهمترین بخش های تعطیل اقتصاد ایران در دهه 90 که تأثیر قابل توجهی در رشد تورم و فشار شدید معیشتی بر مردم داشت، بخش مسکن بود و طی این دهه ی،ی از سال 1390 تا 1399 سه ،ت (،ت دهم، یازدهم و دوازدهم) عملکرد قابل دفاعی در بخش مسکن از خود به جا نگذاشتند.

گرچه ،ت دهم ادامه دهنده طرح مسکن مهر بود، اما در نهایت توانست حدود 800 هزار واحد از حدود 2.3 میلیون واحد را افتتاح کند. در ،ت یازدهم و دوازدهم با توجه به حضور عباس آخوندی در رأس و، راه و شهرسازی و عدم اعتقاد وی به طرح مسکن مهر و عدم ارائه و اجرای برنامه برای تولید و عرضه مسکن، شرایطی به وجود آمد تا چند جهش قیمتی را شاهد باشیم.

اوا، سال 96 بازار مسکن کشور به واسطه بر هم خوردن عرضه و تقاضا دچار شوک قیمتی شد که تا اوا، سال 97 نیز ادامه داشت. سال های 98 و 99 نیز وضعیت به همین گونه طی شد تا در نهایت طبق آمار رسمی آمار صدور پروانه های ساختم، طی 10 سال در بخش واحدهای مس، حدود 35 درصد کاهش یابد.

\xa0در همین راستا وضعیت مسکن در دهه 90 را در میزگرد ی با حضور «فرهاد بیضایی» کارشناس سیاست گذاری مسکن و «داوود بیگی نژاد» نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک بررسی کردیم که مشروح آن در ادامه می آید؛

نگاهی به بخش مسکن در دهه 90 نشان می دهد ،ت ها عملکرد قابل قبولی مطابق با نیازهای جامعه نداشته اند، سه ،ت در دهه 90 باید چه کارهایی را در بخش مسکن انجام می دادند و چه اقداماتی را انجام نمی دادند، ارزیابی شما از بخش مسکن در دهه 90 چیست؟

بیضایی: برای بحث سال 90 تا 99 دوره های مختلف و عوامل اثرگذار متعددی را در حوزه اقتصادی کشور، مدیریت شهری، در خصوص سیاست های شهرسازی کشور و... داشتیم که در بخش مسکن اثرگذار بودند.

\xa0این اثرگذاری مثبت بوده یا منفی؟

بیضایی: هم مثبت بود هم منفی. اگر بخواهیم از سال 90 شروع کنیم؛ یکی از عوامل اصلی اثرگذار در بخش مسکن رویکرد شهرداری تهران در بحث طرح تفصیلی و ابلاغ آن و بحث طرح جامع بود. طرح جامع مصوب شده بود و طرح تفصیلی به تبع آن در حال تهیه بود.

تا قبل از آن شهرداری یک فضایی را ایجاد کرد که صدور پروانه های ساختم، رشد چشمگیری داشت. تقریباً حجم پروانه های ساختم، تهران به طور متوسط در سال های گذشته و دهه های قبل از آن تقریباً 20 درصد از پروانه ساختم، کشور یک فراو، 30 درصدی پیدا کرد. ی،ی شاید 50 درصد به حجم پروانه های ساختم، تهران افزوده شد.

این تا حدی نظام یک سیاست مدیریت شهری که در آن مقطع مغفول هم ماند ی،ی ،ی باید و شاید به آن نپرداخت که حجم پروازهای ساختم، تهران مثلاً حجم و فراو، 20 درصد از پروانه های ساختم، کل کشور به 30 درصد از پروانه های ساختم، کشور افزایش پیدا کرد.

دلیل بروز این اتفاق چه بود؟

بیضایی: اعلام شد؛ "می خواهیم ضوابط جدید بگذاریم و فروش تراکم به صورت سابق نخواهد بود."، و به مردم اعلام شد؛ "تا فرصت دارید برای دریافت پروانه های ساختم، مراجعه کنید."، این مسئله باعث شد با یک هجوم برای اخذ پروانه ساختم، مواجه شویم. بعد از آن در پروانه های ساختم، وارد سراشیبی شدیم به خصوص در تهران. علاوه بر این نظام سرمایه گذاری در حوزه مسکن هم دچار یک سری اختلالات شد و بعد از آن فرایند سراشیبی را تداوم یافت. بعد از 1400 هم حجم پروانه های ساختم، تهران به 10 درصد پروانه های ساختم، کل کشور کاهش پیدا کرده است.

این که شما یک عامل اساسی می بینید که مثلاً در تهران بحث قیمت مسکن، بحث فشاری روی بحث اجاره بها؛ قیمت و ناتو، خانوارها و عدم استطاعت آنها برای تأمین مسکن به عوامل مختلفی بستگی دارد که نباید آن را فقط در سیاست های حوزه و، راه و شهرسازی بررسی کنیم.

شاید ما سیاست هایی که در حوزه شهرسازی سیاست های حوزه اقتصاد کلان کشور، حوزه پولی بانکی کشور و حوزه مدیریت شهری می تواند اثرات به مراتب بیشتری در بحث بازار مسکن داشته باشد نسبت به آن سیاست هایی که و، راه و شهرسازی انجام می دهد.

در ادامه دهه 90 وارد یک فضای جدیدی از حوزه سیاست گذاری به نسبت قبل از آن شدیم. در ،ت یازدهم به دنبال کاهش حداقلی دخالت ،ت در بازار مسکن بود. این رویه عمدتاً این مورد این انتقاد قرار می گرفت که تقریباً یک جور بی عملی را انجام می دهد. حتی سیاست گذاری من،ی را هم برای بازار مسکن انجام نمی داد و این بی عملی را خیلی گسترش داد.

این رویکرد تا سال هایی سال 96 و 97 وجود داشت. بعد از سال 92 که این اتفاق افتاد و این تغییر ریل در حوزه مسکن کشور هم به وجود آمد و خیلی آن موقع حواشی و چالش های را هم به وجود آورده بود، ولی ما یکی از با ثبات ترین دوره های مسکن کشور را در آن بازه زم، و در آن زمان اقتصاد کشور شاهد بودیم. ی،ی تقریباً می شود گفت که وضعیت قیمت مسکن یک ثبات نسبی را تجربه می کرد و فشار سطح استطاعت خانواده ها بهبود یافت. ضمن این که شاخص دسترسی به مسکن کاهش پیدا کرد و استطاعت خانواده ها برای تأمین مسکن افزایش یافت. ضمن این که شرایط بهتری را هم مستأجرین در آن سال ها شاهد بودند.

چطور می شود در مقطعی که سیاست های نادرستی حتی در حوزه مسکن کشور انجام می شود وضعیت مسکن کشور به سمت ثبات برود و وضعیت قیمتی و شاخص دسترسی و بقیه مسائل مثل مسکن در سبد هزینه خانوار و... وضعیت بهتری را داشته باشد؟

بیضایی: پاسخ این پرسش در سیاست های پولی بانکی ،ت بود. اجرای این سیاست ها طی سال های 92 تا 97 باعث شد تا بازار مسکن به ثبات برسد. ی،ی سیاست های و، اقتصاد و سیاست های بانک مرکزی در آن مقطع باعث شد که وضعیت مسکن ایران یک ثبات نسبی داشته باشد، نه سیاست های و، راه و شهرسازی.

مثل همین الآن. مثلاً از 1399 تا 1402 به خاطر نوع سیاست هایی که وجود دارد، همچنین با توجه به رشد نقدینگی و اختلاف بین نرخ سود سپرده و تورم، سیاست های بانکی که بانک مرکزی عملیاتی اجرایی می کند موجب یک رشد فزاینده حتی قیمت دلاری مسکن می شود.

ی،ی فقط قیمت ریالی آن نیست که در حال رشد است، بلکه قیمت دلاری آن هم رکورد می زند و خیلی افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که از نیمه سال گذشته و سه ماه امسال، قیمت دلاری مسکن کاهش پیدا کرده و حباب مسکن تخلیه می شود. آیا از 1400 تا 1403 سیاست های و، راه و شهرسازی تغییر کرده است؟ خیر این سیاست ها تغییر نکرده است، اما سیاست های بانک مرکزی تغییر کرده به سمت کنترل نقدینگی رفته است. سیاست های بانک مرکزی به سمت کنترل ترا،مه بانک ها رفته است. اثرات این سیاست در بخش مسکن از آن همه تلاش یا حتی بی عملی در و، راه و شهرسازی به مراتب بیشتر است.

بیگی نژاد: در دهه 90 که 12 بار افزایش افزایش قیمت مسکن داشتیم و میانگین قیمت مسکن از 1.6 میلیون تومان اوایل دهه 90 در نهایت با چیزی در حدود 20 میلیون تومان در هر مترمربع بسته شد.

اما اتفاقاتی که در دهه 90 افتاد خیلی متفاوت بود. به خاطر اینکه یک افزایش جمعیت را در دهه 60 داشتیم، نیاز این جمعیت به مسکن در میانه دهه 90 به مرحله ای رسید که باعث این شد که دو بار ما افزایش قیمت را در یکی از ،ت ها تجربه کنیم. زم، که این اتفاق افتاد پروژه مسکن مهر کلید خورده بود و بیش از نیمی از پول های چاپ شده تا آن تاریخ را مسکن مهر در خودش هزینه کرد.

بر این اساس، پروژه های مسکن مهر در سراسر کشور ساخته و این طرح انگیزه ملی برای به چرخش درآوردن اقتصاد در آن تاریخ شد. اگر ببینیم که این سیاست درست بوده یا نبوده در آن زمان با توجه به انتقاداتی که به آن وارد بود در نهایت چه اتفاقی افتاد؛ در نهایت ما امروز می بینیم که جمعیت بسیار عظیمی را در خودش جا داده است.

منظور شما این است که مسکن مهر اشتباه بود؟

بیگی نژاد: الآن دیگر نمی تو،م بگوییم مسکن مهر اشتباه بود. شاید در آن مقطع زم، انتقاداتی به نحوه اجراء طرح مذکور وارد بود، ولی امروز ما می بینیم که جمعیت بسیار عظیمی را در خودش سکنا داده و یک بار بسیار بزرگی از تقاضا را در خودش مرتفع کرده است. اما اینکه ما بیاییم هر ،تی برای خودش یک سیاستی را دنبال کند شاید که این لطمه بزند به سبد هزینه خانواده و نتو،م قیمت های مسکن را کنترل کنیم.

منظور شما ،ت یازدهم و دوازدهم است که مسکن مهر را رها کرد؟

بیگی نژاد: رها نکرد، تمام کرد. 15 سال طول کشید از زم، که کلید بخورد تا تمام شود. ،ت آقای روح، ادامه دهنده راه ،ت آقای احمدی نژاد در جهت تکمیل و تحویل شد.

این بحث مطرح بود که اصلاً به مسکن مهر اعتقاد ندارند.

بیگی نژاد: ،ت روح، مسکن را تکمیل و تحویل داد، اما آن را ادامه نداد. مسکن بحثی نیست که در یک ،تی به وجود بیاید؛ یک فرآیندی نیست که در ،ت بعدی از بین برود؛ یک فرایند همیشگی است. نظرم این است که می بایست حاکمیت یک سندی را در جهت تولید و بخش مسکن داشته باشد که تمام ،ت ها پیرامون آن سند حرکت کنند. همین الآن در ،ت سیزدهم یا طرح های قبلی را ادامه می دهد یا اینکه می خواهد طرح و برنامه ای داشته باشد. در ،ت آقای روح، همه می گویند باید هر سال یک تا 1/2 میلیون مسکن ساخته می شد در صورتی که این اتفاق نیفتاد.

باید به سمتی برویم که یک سند ملی را داشته باشیم که ،ت های مختلف تابعی از آن سند باشند و آن را انجام بدهند. در بخش مسکن دو نوع تقاضا داریم؛ مصرفی و سرمایه ای. در کشور بازارهای موازی نداریم که بخواهیم پیشنهاد بدهیم که مردم از مسکن دست بکشند و در آن بازارها سرمایه گذاری کنند؛ به تن، این تحمل وزنی که دارد ما باید به آن سند توجه داشته باشیم.

به بی عملی و، راه و شهرسازی در ،ت روح، اشاره کردید. از آن طرف هم بانک مرکزی سیاست های بانکی و پولی خوبی داشته است. سال 97 آخوندی رفتند و آقای اسلامی آمد ولی از اوا، 96 ما شاهد افزایش قیمت بودیم و خیلی زیاد بود؛ این اتفاق چرا روی داد؟

بیضایی: در مسکن مهر یک کارهای قابل دفاع وجود دارد؛ ضمن این که انتقاد هم وجود دارد. در اوج سال 90 ـ 91 در اوج همین مسکن مهر، ی،ی اجرای پروژه ها و هدایت نقدینگی به سمت مسکن مهر و... قیمت مسکن 3 برابر شد. سؤال اینجاست که چه جوری مثلاً یک ،تی که می گوید اعتقاد دارد عملیات می کند کار اجرایی انجام می دهد عرضه را انجام می دهد و یک حجم خیلی خوبی در آن سه سال آ، مسکن مهر داشت انجام می شد علاوه بر آن عرضه بخش خصوصی در اوج است سالانه حدود 800 هزار تا بخش خصوصی می سازد. کشور تقریباً به ساخت یا عرضه یک میلیون و بیشتر برای حوزه مسکن رسیده چه شهری چه روستای در کنار همدیگر که شاید بتوان گفت که بالای یک میلیون در سال موجودی مسکن کشور در آن چهار پنج سال منتهی به دهه 90 داشت افزایش پیدا می کرد.

بیگی نژاد: مازاد بر نیاز بود.

بیضایی: نمی تو،م بگوییم ما انباشت تقاضا هم داشتیم.

بیگی نژاد: در تأیید سخنان شما دقیقاً در دهه 90 بعضی از سال ها با توجه به نیاز و تعداد واحدهایی که داشتیم افزایش عرضه داشتیم. همان تنها زم، شد که در کل حالا تاریخ اقتصاد ایران، اجاره بهاء مسکن کاهش پیدا کرد.

بیضایی: بارها و بارها\xa0 صحبت کردیم در همان بازه زم، که سالی یک میلیون به موجودی مسکن کشور اضافه می شود در همان مقطع. اما باید به این نکته اشاره شود که 70 درصد تقاضای حوزه مسکن تقاضای سرمایه ای است نه تقاضای مصرفی. در همان مقطعی که این اتفاق می افتد ریشه این بحثی است که ما مالیات بگیریم؛ همه این ،ت ها هم به این سمت رفتند که در مقطعی مالیات دریافت کنند. ولی اصل مسئله آن چیزی که باعث می شد که شکل گیری این تقاضاهای سرمایه ای و... انجام شود.

انتهای پیام/

منبع خبر: تجارت نیوز

\xa0