تاب آوری مستاجرهای پایتخت چقدر کم شده است؟

به گزارش ساختمان آنلاین\xa0به نقل از\xa0دنیای اقتصاد، تازه ترین بررسی ها و تحقیقات مید، به عمل آمده از وضعیت\xa0بازار اجاره مسکن\xa0در تابستان امسال به شناخت پنج عامل ناتو، مستاجرهای ۱۴۰۲ در پرداخت ارقام اجاره بها حتی با سطوح سال گذشته، منجر می شود. تورم عمومی بالا، تورم مسکن شدید و سرریز شدن تقاضا در بازار اجاره مهم ترین این عوامل هستند.

مجموعه این عوامل باعث شده تاب آوری مستاجرها نه تنها در برابر ارقام جدید اجاره بها بلکه حتی در مقابل تورم صفر در این بازار (حفظ سطوح سال گذشته اجاره بها)، نیز به شدت کاهش یافته است. این موضوع مهاجرت تازه ای را در بازار اجاره رقم زده است و آن شروع مهاجرت دهک های متوسط رو به بالای مستاجر از مناطق شمالی به مناطق می، شهر است.

به این ترتیب، علاوه بر دو شکل قبلی مهاجرت مستاجرها که به دنبال قله پیمایی های تورمی این بازار در سال های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ شکل گرفت هم اکنون شکل تازه ای از ،اب کشی مستاجرهای با سطوح بالاتر درآمدی نسبت به طبقات متوسط و متوسط رو به پایین، نیز در بازار اجاره ۱۴۰۲ رصد می شود.

طی دست کم دو سال اخیر به دنبال بروز تورم شدید در\xa0بازار اجاره مسکن پایتخت\xa0دو دسته مهاجرت اجباری در این بازار شکل گرفت. طبقات متوسط که پیش از این در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر مانند مناطق ۴ و ۵ س،ت داشتند به دلیل رشد شدید اجاره بها و ضعف توان مالی برای پرداخت سطوح جدید هزینه های اجاره نشینی، به مناطق می، و مرزی (مرز دو نیمه شمالی و ج،ی پایتخت مانند مناطق ۹ و ۱۰)، به اجبار مهاجرت ،د.

بخشی از گروه های واقع در طبقات متوسط رو به پایین و همچنین مستاجرهای کم درآمد ،ن در مناطق ج،ی پایتخت نیز به دلیل ناتو، از تامین هزینه های اجاره نشینی به دنبال تورم های حول و حوش ۵۰ درصد در بازار اجاره ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ به مناطق حومه پایتخت مهاجرت ،د. اکنون اما به دنبال کاهش شدید تاب آوری در بازار اجاره، شکل تازه ای از\xa0مهاجرت اجباری مستاجرهای پایتخت نشین\xa0در قالب ،اب کشی اجباری اجاره نشین های واقع در دهک های درآمدی متوسط رو به بالا از مناطق شمالی تهران مانند منطقه ۲ و ۳ به مناطق می، مانند ۴ و ۵ رصد می شود. این موضوع در واقع مصداق بارز ش،ت جدید مستاجرها از اجاره بها محسوب می شود.

ناتو، مستاجرها حتی با تورم صفر

تحقیقات مید، انجام شده از بازار اجاره مسکن در مناطق و محلات مختلف شهر تهران نشان از بروز نوعی فقر جدید در حوزه اجاره نشینی دارد. اگر چه در نبود آمارهای رسمی در خصوص تحولات بازار اجاره مسکن، تحقیقات مید، صورت گرفته از فایل های عرضه شده به بازار اجاره، مشخصات قراردادهای منعقد شده در این بازار و همچنین اظهارات واسطه های معاملات مسکن شهر تهران نشان دهنده کاهش سرعت رشد اجاره بها در سال جاری نسبت به سرعت رشد اجاره بها در سال گذشته است، اما ناتو، مالی مستاجرها در بازار اجاره امسال بیش از همیشه نمایان، مشهود و پررنگ تر شده است.

بررسی های به عمل آمده نشان می دهد سرعت رشد اجاره بها در قراردادهای ۱۴۰۲ در مقایسه با تورم اجاره ۱۴۰۱ ، کاهش داشته است. در شرایطی که متوسط اجاره بهای مسکن در شهر تهران در سال گذشته نسبت به سال ۱۴۰۰ حول و حوش ۵۰ درصد و در برخی از ماه ها بیش از این میزان افزایش یافت اما هم اکنون داده های غیررسمی با استناد به بررسی انبوهی از فایل های عرضه شده به\xa0بازار اجاره مسکن\xa0مناطق مختلف شهر تهران نشان از کاهش سرعت رشد اجاره بها به حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد دارد.

اما آیا این موضوع به م،ای بهتر شدن شرایط مستاجرها است؟ بررسی ها نشان می دهد نه تنها شرایط مستاجرها در سال جاری نسبت به سال های قبل و دو سال گذشته بهتر نشده است بلکه هم اکنون مستاجرها با بیشترین میزان فشار از ناحیه اجاره نشینی روبه رو شده اند. به طوری که تاب آوری مستاجرها در پایتخت به قدری کاهش یافته است که علاوه بر دهک های متوسط و متوسط رو به پایین، دهک های متوسط رو به بالا نیز ناچار به مهاجرت به مناطق ارزا ن تر و پایین تر شده اند.

این شرایط به خصوص زم، ملموس تر است که بخش قابل توجهی از مستاجرها حتی گروه زیادی از مستاجرهای واقع در دهک های درآمدی متوسط رو به بالا، حتی اگر اجاره بهای آنها در سال جاری افزایش نیابد، قادر به تامین ارقام پرداختی اجاره بهای سال گذشته هم نیستند. چه برسد به اینکه هم اکنون ارقام اجاره بها به طور متوسط در قراردادهای جدید در مناطق مختلف شهر تهران افزایش نیز داشته و ثابت نبوده است.

میانگین اجاره بهای تهران

در شرایطی که مراجع آماری بخش مسکن انتشار آمار رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران و سایر شهرها (کشور) را متوقف کرده اند، اما مشخصات قیمتی مربوط به حجم انبوهی از فایل هایی که روز گذشته به بازار اجاره مسکن شهر تهران در مناطق مختلف پایتخت عرضه شد نشان می دهد هم اکنون متوسط اجاره بهای ماهانه هر مترمربع مسکن در شهر تهران به علاوه سه درصد ودیعه دریافتی به حول و حوش بیش از ۲۱۰ تا ۲۳۰ هزار تومان رسیده است. این میزان به راحتی امکان برآورد اجاره بهای ماهانه برای مستاجرها در مناطق معمولی تهران را فراهم می کند. ارقام مربوط به اجاره بها در مناطق متوسط رو به بالای شهر بیشتر است و بعضا تا ۳۵۰ هزار تومان در یک ماه به ازای هر مترمربع نیز می رسد.

براساس تحقیقات مید، از مشخصات قیمت های پیشنهادی درج شده در فایل هایی که روز گذشته به بازار مسکن محلات مصرفی منطقه ۲ شهر تهران مانند ستارخان، دریان نو، توحید، پاتریس لومومبا، شهرآرا و… عرضه شد، میانگین اجاره بهای ماهانه پیشنهادی موجرها برای هر مترمربع مسکن در این مناطق به ۳۶۰ تا ۳۹۰ هزار تومان رسیده است. براساس رهن کامل نیز این میزان برای یک واحد مس، معمولی با مساحت ۷۰ تا ۹۰ مترمربع، حول و حوش ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان برآورد می شود.

در محله های شاخص منطقه ۵ شهر تهران مانند بلوار فردوس شرق و غرب و همچنین محله سازمان برنامه، دیروز به طور متوسط هر مترمربع از آپارتمان های ۷۰ تا ۹۰ مترمربعی معمولی با اجاره بهای ماهانه ۳۰۰ تا ۳۳۰ هزار توم، و رهن کامل ۱۰ تا ۱۱ میلیون توم،، قیمتگذاری شد.

بر همین اساس در منطقه ۴ شهر تهران در محله های موسوم به تهرانپارس غربی و تهرانپارس شرقی نیز میانگین هر مترمربع اجاره بهای ماهانه پیشنهاد شده از سوی موجران در فایل های عرضه شده به بازار ملک، حول و حوش ۲۵۰ هزار تومان و رهن کامل حول و حوش مترمربعی هفت میلیون تومان رصد شد.

در منطقه ۹ به ،وان منطقه پرتقاضا واقع در مرز دو نیمه شمالی و ج،ی شهر تهران، که طی دو سال اخیر با افزایش تقاضا برای اجاره نشینی از مناطق بالاتر(مناطق می، مانند ۵) همراه شد نیز دیروز متوسط اجاره بهای پیشنهادی به ازای هر مترمربع در فایل های عرضه شده به بازار برای یک ماه حدود ۲۴۰ هزار تومان برآورد شد. متوسط رهن کامل هر مترمربع از این آ پارتمان ها نیز حول و حوش مترمربعی هشت میلیون تومان ،ن زده می شود.

اظهارات واسطه های معاملات اجاره مسکن از ی،و و تحقیقات مید، ما نیز از سوی دیگر در حالی نشان دهنده تورم ۳۰ تا ۴۰ درصدی اجاره در فایل های عرضه شده به این بازار نسبت به ارقام قراردادهای اجاره در سال گذشته است که به روایت آمار رسمی، سال گذشته در همین زمان رشد میانگین اجاره بهای مسکن در کشور معادل ۵۳ درصد بود اما امسال این میزان به ۴۳ درصد رسیده است.

براساس اعلام مرکز آمار از تحولات شاخص اجاره بهای مسکن در کشور، رشد میانگین اجاره بهای مسکن در کشور در سال ۱۴۰۰ معادل ۴۱ درصد بود. این میزان در ۱۴۰۱ به ۴۶ درصد رسید. فروردین امسال معادل ۵۵ درصد، اردیبهشت ماه ۵۵ درصد و در ،دادماه معادل ۴۳ درصد به ثبت رسید.

با وجود این ، بررسی های انجام شده از سخت تر شدن شرایط مستاجرها در این بازار حکایت دارد. شرایطی که باعث شده حتی در صورت تورم صفر اجاره در سال جاری نسبت به سال قبل گروه های قابل توجهی از مستاجرها حتی مستاجرهای واقع در دهک های درآمدی متوسط رو به بالا توان پرداخت اجاره بها نداشته باشند و ناچار به ،اب کشی به مناطق ارزان تر شوند. بررسی های ما از شناسایی پنج عامل عمده در بروز این شرایط جدید در بازار اجاره که شکل تازه ای از\xa0فقر اجاره نشینی\xa0در این بازار را ترسیم می کند، خبر می دهد.

عوامل ایجاد شکل جدید فقر اجاره نشینی در بازار اجاره چیست؟

–\xa0 تورم عمومی متهم ردیف اول

اولین عامل مربوط به وضعیت تورم عمومی و افزایش قابل توجه بهای کالاها و خدمات مصرفی خانوارهاست. تورم عمومی بالای ۴۰ درصد در سال های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ و همچنین در بهار امسال، باعث رشد شدید و قابل توجه هزینه های ضروری در سبد ماهانه خانوارها شده است. همین شرایط تاب آوری مستاجرها برای پرداخت اجاره بها حتی با ارقام سال قبل را به شدت کاهش داده و اثر م،ب روی آن داشته است.

–\xa0 درآمد واقعی خانوارها کاهش یافته است

دومین عامل به وضعیت درآمد خانوارها در سال جاری مربوط می شود. درآمد واقعی خانوارها در سال جاری کاهش یافته است. به طور متوسط درآمد واقعی خانوارها در سال جاری نسبت به سال گذشته ۲۰ درصد افت داشته است. درآمد واقعی به تفاضل درآمد اسمی خانوارها از تورم عمومی گفته می شود.

–\xa0 اثر جهش قیمت مسکن

در پنج سال اخیر، به دنبال بروز جهش شدید و ادامه دار در بازار معاملات مسکن بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی و خانه اولی های بازار ملک به اجبار به حاشیه بازار رانده شده و به دلیل ضعف قدرت ،ید و ناتو، از ورود به بازار معاملات ،ید مسکن (صاحبخانه شدن) ، به جمعیت مستاجرها پیوستند. خانه اولی های دهک های بالا نیز در این دوره جهش در مناطق متوسط رو به بالا مستاجر شدند.

با افزایش تقاضا در بازار اجاره، سرعت رشد اجاره بها نیز افزایش یافت و سال به سال، مستاجرها در همه گروه های درآمدی با بدتر شدن اوضاع در این بازار رو به رو شدند. امسال بخش قابل توجهی از این مستاجرها ناچار به ،اب کشی اجباری به مناطق پایین تر شهر شده اند.

–\xa0 تکمیل ظرفیت کاهش کا،ی

تکمیل ظرفیت کاهش کا،ی و سایر هزینه ها در خانوارهای مستاجر برای حفظ توان پرداخت اجاره بها و رویارویی با تورم اجاره عامل چهارمی است که طی هفته های اخیر منجر به مهاجرت اجباری طیف زیادی از خانوارهای متوسط رو به بالا ،ن در خانه های اجاره ای مناطق شمال تهران به مناطق می، شده است. این موضوع در میان سایر گروه های مستاجر نیز دست کم از دو سال گذشته مشاهده شد.

در دو سال گذشته، بخش زیادی از مستاجرها برای آنکه بتوانند در محل س،ت خود باقی مانده و ناچار به کاهش کیفیت محل س،ت نشوند، سایر هزینه های خود مانند هزینه خوراک و… را کاهش دادند. در سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ براساس مطالعات آماری و رسمی، میزان مصرف کا،ی خانوارها در کشور به طور متوسط به حداقل کا،ی موردنیاز روزانه رسید و حتی در برخی دهک های پایین، ۱۰ درصد نیز از این میزان کمتر شد. امسال اما، عملا این خانوارها جایی برای کاهش کا،ی و سایر هزینه ها در سبد هزینه ای خود نداشته و به اجبار به سمت کاهش هزینه های س،ت حرکت ،د.

–\xa0 سرریز تقاضا در برابر عرضه

عامل پنجم و موثر در شکل جدید مهاجرت اجباری مستاجرها به سرریز تقاضا در برابر عرضه موجود واحدهای استیجاری برمی گردد. استمرار جهش در بازار مسکن، نه تنها منجر به افزایش تعداد خانوارهای مستاجر در مناطق شمالی و در میان دهک های درآمدی متوسط رو به بالا شد بلکه در کل بازار اجاره و در میان همه دهک ها نیز جمعیت مستاجر و در نتیجه تقاضا برای اجاره نشینی را افزایش داد.

این رشد محسوس تقاضا در بازار اجاره در شرایطی رخ داد که رکود ساخت و عرضه مسکن نیز هم در شهر تهران و هم در سایر شهرها تاریخی شد و تیراژ ساخت و سازهای جدید به لحاظ کمترین میزان عرضه نسبت به سال های گذشته رکورد زد.

در سال های اخیر در شرایطی که براساس مطالعات کارشناسی و رسمی درباره نیاز به عرضه مسکن جدید، باید به طور متوسط در هر سال ۹۰۰ هزار واحد مس، و در کمترین حالت (کف بحر،)، ۵۵۰ هزار واحد مس، ساخته می شد اما به طور متوسط سالی حدود ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد مس، در کشور احداث شد. یکی از نمودهای این رکود شدید ساختم، خود را در شکل سرریز تقاضا در بازار اجاره نسبت به عرضه موجود نشان داد.

این پنج عامل باعث شده است که بسیاری از مستاجرهای واقع در دهک های متوسط رو به بالای درآمدی هم قبل از اتمام دوره ی،اله قرارداد اجاره خود و قبل از اعلام موجر درباره رقم جدید اجاره بها، به اجبار ناچار شوند تا خودشان درخواست پایان قرارداد اجاره و عدم تمدید قرارداد را به مالک ارائه دهند. چون مح،ات آنها نشان می دهد به دلیل رشد قابل توجه هزینه های زندگی و عدم افزایش درآمد واقعی آنها متن، با هزینه ها در بسیاری از موارد حتی اگر موجر اجاره بها را افزایش ندهد باز هم نمی توانند از پس آن برآیند. این موضوع به خصوص در مناطق متوسط رو به بالای شهر که اجاره بهای ماهانه رقم قابل توجه و بالاتری است بیش از سایر مناطق رصد می شود.

بررسی ها و تحقیقات مید، به عمل آمده نشان می دهد هم اکنون عمده مهاجرت های اجباری مستاجرها از مناطق ۲ و ۳ تهران به مناطق ۴ و ۵ است. از مناطق می، مانند ۴ و ۵ هم مناطق ۷، ۸، ۹ و ۱۰ اصلی ترین مقصد مهاجرت اجباری مستاجرهاست.

<،on type="،on" id="copy-post-url" cl،="،on">لینک کوتاه لینک کپی شد.