خشایار باقرپور: قانون سامان دهی بازار مسکن لازم، اما ناکافی!

به گزارش ساختمان آنلاین\xa0به نقل از\xa0شرق،\xa0،ت طرح جدیدی برای بازار زمین، مسکن و اجاره بهای مسکن برای اجرا ابلاغ کرده است که بر اساس آن نه تنها قیمت ها را در بازار دستوری می کند، بلکه مالیات های متعددی در این بازار در نظر گرفته است تا به گفته خود، سفته گران این بازار را مهار کند. اما کارشناسان با اشاره به تجربیات متعدد مداخله ،ت در بازارهای مختلف، معتقد هستند این طرح هم ش،ت خواهد خورد.

\xa0

ابلاغ قانون جدید برای اجرا

ابراهیم رئیسی، رئیس کابینه سیزدهم، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها را برای اجرا ابلاغ کرد. این قانون در جلسه علنی روز دوشنبه ۱۰ اردیبهشت در مجلس شورای اسلامی تصویب شد و در تاریخ ۱۲ اردیبهشت به تأیید شورای نگهبان رسید و حالا از سوی رئیس جمهوری برای اجرا به دستگاه های مرتبط مانند قوه قضائیه، و، کشور، و، راه و شهرسازی، و، امور اقتصادی و دارایی، و، تعاون، کار و رفاه اجتماعی و بانک مرکزی ابلاغ شده است. ،ت تقویت بازار اجاره از طریق عرضه مشوق به موجران، استفاده از ظرفیت شهرداری ها برای شناسایی خانه های خالی و هزینه این بخش از مالیات برای احیای بافت های فرسوده شهری و ساخت خانه های ارزان قیمت برای اشخاص بی بضاعت، ا،ام همه دستگاه های اجرائی برای ارائه رایگان اطلاعات مورد نیاز در سامانه ملی املاک و اسکان و پیش بینی ضمانت های اجرائی برای درج نشدن اطلاعات در سامانه و خوداظهاری در سامانه ملی املاک و اسکان را ازجمله ویژگی های این قانون اعلام کرده است.

مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی، در یک کنفرانس خبری جزئیات بیشتری از این قانون را توضیح داده و گفته است: «برای اولین بار است که قانونی برای مدیریت اجاره بها در استان های کشور خواهیم داشت و ،ت می تواند با مصوبه شورای عالی استان ها سقف اجاره بها را تعیین کند. طبق این قانون اگر در است، تورم بیش از ۳۰ درصد باشد، شورای مسکن می تواند ۵۰ تا صد درصد تورم برای تعیین سقف اقدام کند. تاکنون چنین قانونی نبوده و در زمان کرونا فقط در یک مقطعی سقف

\xa0

۲۵ درصدی افزایش اجاره بها مصوب شد و بعد از آن ا،ام قانونی را نداشتیم».

او با بیان اینکه این قانون جزئیات دیگری دارد که به مردم اعلام می شود، گفت: «این قانون دست ،ت را برای مداخله در بازار باز می کند که شاهد بازار آرام تری برای امسال باشیم. بخش دیگر قانون ساماندهی سکوهای مجازی برای مدیریت بازار است و نظام مندتر ، مداخله گران بازار مسکن و اجاره نیز در این زمینه است».

\xa0

دغدغه ،ت برای درآمد خود، نه حمایت از مستأجران

با این حال کارشناسان معتقد هستند مداخلات ،ت در بازار و قیمت گذاری دستوری نتایج موفقیت آمیز نداشته است.

خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمر، تهران، اعتقاد دارد قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره بها گرچه یک گام رو به جلو در مقررات ملکی است، اما نقصان جدی دارد.

او در گفت وگو با «شرق» تأکید می کند که اگر ،ت و مجلس زمان تدوین و بررسی این لایحه از نظرات کارشناسان و اهل خبره استفاده می ،د، اتفاقات بهتری رخ می داد.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی های مسکن تهران توضیح می دهد که یکی از بندهای درخور توجه این قانون، سوق دادن بازار اجاره به سمت قراردادهای اجاره چند ساله است و قانون گذار تلاش کرده است تا با مشوق های مالیاتی، قراردادهای اجاره چند ساله را در مقایسه با قراردادهای اجاره یک ساله صاحب مزیت و توجیه اقتصادی کند. با این حال در همین قانون خلأهایی وجود دارد که می تواند مستأجران را در زمان پایان قرارداد اجاره، با رفتارهای قهری مواجه کند؛ به ،وان مثال اگر موجر و مستأجر قرارداد خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشند و صاحبخانه مالیات خود را پرداخته باشد، صاحبخانه یا موجر به راحتی می تواند حکم تخلیه مستأجر را بگیرد یا بند وجه التزام اجرای قراردادها را که معمولا به صورت غیرمنطقی و دردسرزا تنظیم می شوند، اجرا کند.

\xa0

او ادامه می دهد: در واقع باید گفت که گرچه قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره بها گامی رو به جلو محسوب می شود اما در مجموع برداشت کلی از قانون آن است که ،ت بیشتر به فکر تأمین درآمدهای مالیاتی خود بوده است تا حمایت از مستأجران و اقشار آسیب پذیر!

\xa0

قو،ن ناکارآمد و منسوخ پاشنه آشیل بازار مسکن

باقرپور با اشاره به وضع قو،ن ناقص یا ناکارآمد در بازار ملک و اجاره بها می گوید: در سال های گذشته شماری از قو،ن ناکارآمد در بازار اجاره و مسکن وضع شد که به ،وان مثال می توان به تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره بهای سالانه در تهران و سقف ۲۰ درصدی در دیگر استان ها اشاره کرد که به جرئت می توان گفت حتی ۲۰ درصد قراردادهای اجاره بها از این قانون تبعیت ن،د و آمارهای رسمی مانند آمار بانک مرکزی و مرکز آمار ایران هم گویای آن است که زمان وضع این قو،ن تورم اجاره بهای مسکن زیر ۴۰ تا ۴۵ درصد نبوده است. به عبارت دیگر این قانون در اجرا ش،ت خورد.

این کارشناس در ادامه می افزاید: درباره وام ودیعه مسکن هم اتفاق مشابهی رخ داد و شرایط و اعدادی برای وام ودیعه مسکن تصویب شد که عملا حفره بزرگ قدرت مالی اجاره نشینان را پر نمی کند و نمی تواند دغدغه مستأجران را رفع کند. ضمن آنکه باید گفت تعداد وام های پرداختی بسیار ناچیز است و کفاف شمار بالای مستأجران کشور را نمی دهد.

\xa0

مدیرعامل اتحادیه تعاونی های مسکن تهران همچنین تأکید می کند: در حال حاضر چیزی نزدیک به یک سوم جمعیت کشور اجاره نشین است و این میزان، عدد کوچکی نیست اما شمار وام های ودیعه پرداخت شده چقدر است؟ از این گذشته این وام ها با شرایط بسیار پیچیده ای به مستأجران پرداخت می شود. به ،وان مثال افراد باید برای دریافت وام، قرارداد اجاره مسکن به بانک ارائه بدهند در حالی که هیچ پرداختی به صاحبخانه نداشته اند یا مثلا می بینیم که رقم بازپرداخت ا،اط وام گاهی از معادل اجاره کمک ودیعه تخصیص یافته بیشتر است و طبیعتا نمی توان اسم این گونه اقدامات را اقدامات حمایتی از مستأجران گذاشت.

باقرپور همچنین می گوید: در حوزه سیاست گذاری در بازار مسکن چند عارضه جدی وجود دارد؛ مثلا اینکه تصویب قو،ن بدون ضمانت اجرا رایج شده است و این مسئله می تواند شأن و منزلت قانون را از بین ببرد. مثل قانون مالیات بر خانه های خالی که تا به امروز نه تنها کامل اجرا نشده، بلکه در کنترل قیمت ها هم تأثیری نگذاشته است. نکته دیگر اینکه شاخص های کلان بازار مسکن با اعداد غیرواقعی و دستوری مواجه است که این مسئله آسیب شناسی و تحلیل ها را به خطا می برد یا اینکه می بینیم قو،ن مدرن جایی در بازار مسکن ندارند و قو،ن موجود در این حوزه قو،ن منسوخ هستند.

\xa0

مهاجرت سازندگان مسکن به کشورهای همسایه

او تأکید می کند که گرچه قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره بها قانون درخور توجهی است و ،ت باید قو،ن زودبازده برای حمایت از مستأجران را در دستور کار بگذارد، اما عارضه اصلی بازار مسکن تورم دورقمی است که در سال های گذشته نه تنها سبب شده است که تولید و عرضه مسکن از تقاضا عقب بماند، بلکه امروز ما در بازار مسکن شاهد هستیم تورم بازار مسکن از تورم عمومی کشور عقب مانده است؛ چراکه مردم توان ،ید ندارند و بازار هم کشش افزایش قیمت ندارد.

نتیجه آن می شود که این عقب ماندگی های بازار از نرخ تورم در مقطعی از زمان به صورت شوک به بازار عمل می کند و نکته دیگر اینکه تورم تولید در بخش مسکن بالاتر از تورم عرضه در بازار است و ما در بسیاری از مناطق می بینیم که سازنده اگر بخواهد زمین ب،د و هزینه های عوارض شهرداری و پروانه، مالیات، انشعابات آب و برق و گاز، بیمه، دستمزد کارگر و هزینه مصالح ساختم، را بدهد، قیمت تمام شده به مراتب گران تر از آن است که ملکی نوساز و کلیدنخورده را از بازار ب،د و در این شرایط کدام تولیدکننده ای است که بخواهد در ساخت مسکن سرمایه گذاری کند؟

مدیرعامل اتحادیه تعاونی های مسکن تهران می گوید که در این شرایط دشوار و تورم بالای تولید مسکن، بسیاری از سازندگان بخش خصوصی سرمایه های خود را از کشور خارج کرده و به بازار ساخت وساز در عمان، امارات، ،یه و… روی آورده اند.

وی افزود: در چنین شرایطی نقش تعاونی ها که با مشارکت مردم می توانند در تولید مسکن برای بازار مصرفی و نه سرمایه ای، جهش ایجاد کنند قابل تأمل و انکارناپذیر است.

\xa0

مداخله ،ت در بازار بخش خصوصی

بیت الله ستاریان، کارشناس مسکن معتقد است که این دست طرح ها اساسا غیرقابل اجرا هستند. به گفته او بارها صحبت از طرح ساماندهی مسکن و اجاره بها شده و همیشه هم مستندات کارشناسان ،ت تنها این بوده که در کشورهای دیگر هم این طرح اجرا شده است اما نمی گویند که در این کشورها تمام قو،ن کنترل معامله و اجاره مسکن اجرا می شود و این طرح تنها مختص مسکن های اجتماعی است. ی،ی در معاملات مردم و بخش خصوصی چنین طرحی اجرا نمی شود.

او ادامه می دهد: در کشورهای اروپایی و توسعه یافته که مشکل مسکن ندارند و تنها ،مت کوچکی از دهک های پایین درآمدی نمی توانند برای خود مسکن تهیه کنند، سازمان های تأمین اجتماعی، شهرداری ها یا خود ،ت ها سالانه به تن، جمعیت حدود ۱۰ تا ۳۰ هزار مسکن می سازند و این مسکن ها را در اختیار قشر ناتوان قرار می دهند. در همین وضعیت برای اینکه سازمان های اجتماعی نتوانند اجحافی در حق مردم ناتوان کنند، قو،نی مثل ساماندهی مسکن و اجاره بها مصوب می شود، نه اینکه در قرارداد بین دو نفر مستقل که قو،ن مدنی جامعه آن را تضمین کرده، دخالت کنند.

او تأکید دارد که نمی توان در قرار بین اشخاص خصوصی دخالت کرد. ضمن اینکه حمایت از مستأجران در این طرح از نگاه او تنها ظاهر ماجراست.

ستاریان اعتقاد دارد در عمل این طرح علیه مستأجران عمل خواهد کرد؛ چراکه بسیاری از توافقات ذیل این طرح نانوشته خواهند شد و پرداخت های مخفیانه شکل می گیرد، بدتر اینکه مالکان احتمالا هرساله نیز مستأجران را تعویض می کنند.

این کارشناس می گوید: «با فرض اینکه حتی با ا،امات شدید هم بتوان به صورت کامل این طرح را اعمال کرد، نتیجه این است که مالک مجبور است ملکی را که به خاطر کمبود تولید مسکن و وضعیت فضاحت بار اقتصادی گران شده، ارزان اجاره بدهد. به دنبال این اتفاق، صنعت اجاره داری از بین می رود؛ آن هم در حالی که اکنون حدود هشت میلیون واحد مس، در اجاره داریم. صنعت اجاره داری در تمام دنیا تشویق می شود چون یک راه آسان برای خانه داشتن و صاحب سرپناه شدن است. وقتی مالکان به دنبال اجاره داری نروند، به سمت فروش می روند و نهایتا تولید کاهش پیدا می کند. در نتیجه تولیدی هم که اکنون داریم، از بین می رود. این لطمه مستقیم زدن به بازار مسکن است. چرا ما اصرار داریم دائما تجربه کنیم و چرخ را از ابتدا کشف کنیم وقتی نتیجه از الان مشخص است؟».

به باور او آنچه می تواند به شکل درست اجاره بها را اصلاح کند تا بتوان با دستمزد روزانه یک ساعت کار، اجاره بهای همان روز را تأمین کرد، این است که تولید را افزایش بدهند. ستاریان تأکید می کند: «ما نمی تو،م تولید داشته باشیم و برای بخش خصوصی که متولی اصلی تولید مسکن است، ابزارهای لازم مالی تأمین کنیم، پس به جای آن دست به دخالت در بازار می زنیم. همه ،ت های ما ابتدا خیز برمی دارند و می گویند فلان قدر مسکن می سازیم، بعد که می بینند کار سخت و سنگین است دنبال مقصر می گردند و مقصر را بنگاه دار، مافیای مسکن، پلتفرم ها، موجران و… معرفی می کنند».

این کارشناس اعتقاد دارد که کشور در قو،ن مدنی قو،ن بسیار کامل مالک و مستأجر را دارد، پس قانون ساماندهی نباید برای بخش خصوصی باشد. همان طور که این طرح در تمام دنیا برای مسکن های اجتماعی است، اما در کشور ما به جای اینکه دست بخش خصوصی را باز بگذارند، ،ت دخالت را بیشتر هم کرده چون خیال می کند مسکن هم مثل مرغ، گوشت و تخم مرغ است که بتواند در بازارش دخالت کند.

وی نهایتا می گوید: «،ت حتی از خودش نمی پرسد مگر متولی گری در این بازارها جواب داد که حالا در بازار مسکن جواب بدهد؟ تعزیراتی که سال ها در تمام بازارها گذاشت چه اثری داشت که اکنون فکر تعزیرات گذاشتن در بازار مسکن است؟ مطمئن باشید در نتیجه این طرح همان اتفاقی که با دخالت ،ت در بقیه بازارها افتاد، می افتد، اما این بار با شکل بسیار بدتر.»

\xa0

تکرار تجربه ش،ت خورده

عطاءالله بیت اللهی دیگر کارشناس بازار مسکن نیز در گفت وگو با «شرق» از بی اثربودن طرح ساماندهی زمین و اجاره بها می گوید. به گفته او ما شبیه این تجارب را پیش تر هم داشته ایم و واقعیت این است که بحث موجر و مستأجر یک بحث کاملا خصوصی و دو طرف نیاز است؛ چراکه مستأجر به سرپناه نیاز دارد و موجر به پول اجاره برای داشتن درآمد. بنابراین اگر موجر احساس کند با این طرح و ثبت در سامانه مشمول محدودیت می شود، زیر بار آن نخواهد رفت. این چیزی نیست که بتوان بر آن زور اعمال کرد.

بیت اللهی معتقد است این درست مثل طرح مالیات بر خانه های خالی است. به این م،ا که اعمال چنین فشار و درخواست هایی اصلا در اختیار ،، نیست که این طرح ها را می دهند.

او ادامه می دهد: «مشکل بازار مسکن را باید ریشه ای حل کرد و هیچ یک از این طرح ها و برنامه ها اجرائی نیست. من فکر می کنم هیچ ابزار لازمی برای اینکه مستأجر و موجر را ا،ام کنند تا در قالب طرح قرارداد تنظیم کنند، وجود ندارد. مردم ملک شان را اجاره نمی دهند مگر با توافق شخصی. به لحاظ قانونی برای مالکیت خصوصی نمی توان به این شکل تعیین تکلیف کرد. امتیازاتی هم که در طرح برای مجریان در نظر گرفته شده به نظر من به حدی کافی نیست که بتواند افراد را تشویق به این کار کند.»

<،on type="،on" id="copy-post-url" cl،="،on">لینک کوتاه لینک کپی شد.