دو نگاه به مالیات\u200f\u200f های ساختمانی/خطر حذف سازندگان ذیصلاح!

به گزارش اخبار ساخته ها؛ از سال ۱۳۹۵که سال اجرای رسمی قو،ن حوزه کاری بساز و بفروشان بود، مالیات مقطوع این حوزه به مالیات عملکرد، بر اساس سود و زیان کاری تغییر ماهیت داد.

بعد از سال ۹۵ قو،ن این حوزه به صورت کلی تغییر کرد. شرایط فعلی به این صورت است که از اشخاص حقیقی و حقوقی ۵ درصد مالیات نقل و انتقال و ۱۰ درصد مالیات علی الحساب دریافت می شود.

فعالان ساختم، حقیقی و حقوقی پس از دریافت پایان کار در شهرداری ها باید به امور مالیاتی برای تشکیل پرونده مراجعه کنند. در این اداره میزان مالیات نهایی برای آنان مشخص خواهد شد. پس از دریافت مالیات بساز و بفروشان اجازه فروش واحدها برای آنان صادر خواهد شد در این بین شرایط پرداخت مالیات برای ساخت سازه ها در شهرهای پرجمعیت سخت تر و مالیات بساز\xa0 و بفروشان برای اشخاص حقیقی و حقوقی و تعاونی ها بسیار متفاوت است.

در قانون ذکر شده در مالیات اشخاص حقیقی طبق ماده قانون ۱۳۱ مربوط به مالیات های ،تی، به صورت مستقیم مالیات از هزینه های ساخت وساز دریافت می شود.

در مالیات اشخاص حقوقی طبق ماده ۱۰۵ قو،ن مالیات ها با ،ر ۲۵ درصد از هزینه های مستقیم انجام می شود و از هزینه های قابل قبول ساخت این میزان مالیات ،ر خواهد شد.

همچنین تعاونی ها موظف به پرداخت ۱۸.۷۵ درصد از هزینه های مستقیم و نهایی به ،وان مالیات هستند. این قو،ن ثابت بوده و تا به حال تغییر نکرده اند.

\xa0

خطر حذف سازندگان ذی صلاح از فعالیت ساخت و ساز

در همین راستا حسن زاده دباغ عضو هیات مدیره انجمن با بیان اینکه پرداخت قو،ن مالیاتی برتمام فعالان واجب اجتماعی است خاطر نشان کرد: اما این قو،ن نباید به قدری سخت و پیچیده و یک طرفه باشد که فعالان صنعت از جمله سازندگان ذی صلاح را از عرصه فعالیت دور کند.

وی ادامه داد: به طور مثال در قو،ن آمده است فروش ساختمان های نیمه کاره با مالیات ۵ درصد و با توجه به پیشرفت نهایی کار، مح،ه و مشخص و مبلغ فروش در هر مرحله به ،وان بهای تمام شده ،ید مح،ه می شود که همین موضوع به نظر ساده چالش های زیادی را برای فعالان عرصه ایجاد کرده است.

\xa0

این فعال صنعت ساخت و ساز با بیان اینکه قانون گذار در برخی موارد نیز بر اصل بی انصافی تکیه زده است گفت: قانون گذار مدعی است برای جلوگیری از هر نوع سوءاستفاده احتمالی و رشد بازار ملک قانون مالیاتی را تصویب کرده بنابراین ۱۸ ماه پس از پایان کار برای سازندگان ملک بسیار زمان حساسی است. در صورتی که طی این بازه زم، ملک اجاره داده نشده یا فروخته نشود، تعرفه مالیاتی بر آن اعمال خواهد شد که همین موضوع یک دستپاچگی روحی و رو، برای فعالان صنعت ایجاد کرده است.

وی به تفسیر گفت: قانون گذار باید بداند بخشی از چرخه ساخت و ساز دست فعالان صنعت است، بخشی دیگر در دستان بخش تقاضاست. متاسفانه با تورم سریالی در بازار مسکن توانایی ،ید آنها به شدت افت کرده و در این میان برنامه های کمکی ،ت به این بخش کاملا ناموفق عمل کرده است حال قانون گذار باید پاسخ دهد چگونه می توان در این بازه زم، ملک را به این بخش ارائه کرد و مشمول مالیات بر خانه خالی و مالیات های دیگر نشد؟

دو اثر جبران ناپذیر مالیات بر ساخت

در ادامه حسن ،اشوند مدیر سرمایه گذاری و تامین مالی یک شرکت ساختم، در خصوص چالش های پیش روی شرکت های ساخت وساز در پرداخت مالیات بر ساخت و فروش گفت: در شرایط رکود بازار مسکن، پرداخت مالیات های سنگین نه تنها موجب کاهش نقدینگی شرکت ها شده، بلکه پرداخت مالیات بر ساخت و فروش به همراه سایر مالیات ها موجب افزایش هزینه های تولید در بخش ساخت وساز نیز می شود که این دو موضوع در نهایت باعث کاهش سودآوری شرکت های ساختم، شده و با تهدید موقعیت کاری آنها این شرکت ها را از میدان تولید دور کرده است.

وی با بیان اینکه اقتصاد علم ریاضی است گفت: زم، که ساخت وساز صرفه اقتصادی برای سازنده به خصوص ،د مقیاس نداشته باشد به این بخش وارد نمی شود و اگر هم وارد شود با تدابیری این قو،ن را دور زده یا فشار مالیاتی را به نحوی به بخش تقاضا منتقل خواهد کرد.

این کارشناس با بیان اینکه استفاده از تشویق مالیاتی کارآمدتر از تنبیه مالیاتی است گفت: نهادهای ،تی باید بدانند شرایط ساخت وساز بحر، است و بسیاری از جوانان توانایی تهیه مسکن را ندارند بنابراین اعمال مالیات های متعدد در این حوزه نقض اه، این بخش است، چرا که با ارائه هر تبصره و ماده مالیاتی دست عده ای از حقوق اولیه ی،ی داشتن سرپناه حداقلی کوتاه تر می شود.

وی با بیان اینکه چشم پوشی بخش هایی از مالیات های ساخت چراغ سبزی به افزایش ساخت وساز است گفت: نهادهای ،تی نباید فراموش کنند بین چرخه نیازهای اولیه شهروندان ی،ی تامین غذا، مسکن و سلامت، دو بخش غذا و مسکن در یک تراز قرار دارد و مانند صنعت غذا باید به این بخش نیز یارانه هدفمند نه به شکل عامیانه بلکه به صورت تشویق های متعدد در اخذ مجوز، کاهش بوروکراسی های اداری، کاهش هزینه های جانبی و مالیات ارائه شود.

مالیات خوب برای جامعه ارزنده است

در این راستا مهدی بستانچی رئیس هیات مدیره انجمن تهویه مطبوع نگاه متفاوتی به این موضوع دارد و در این خصوص گفت: بحث مالیات مبحثی بسیار مهم و جدی در تمام حوزه های صنعتی محسوب می شود که در حوزه های گوناگون ممکن است درگیری های مختلفی میان صنعتگران نسبت به این مساله به وجود آید.

وی افزود: اما وجود مالیات در هر صنعتی فارغ از اینکه ممکن است در کوتاه مدت اثرات منفی یا حتی تورمی در آن صنعت داشته باشد، در دراز مدت موجب انبوه سازی آن صنعت خواهد شد که در خصوص صنعت ساختمان نیز این مساله صدق می کند.

این فعال حوزه ساخت وساز ادامه داد: اجرای قانون مالیات در کوتاه مدت قطعا موجب افزایش قیمت های مسکن خواهد شد، اما طبیعتا وجود مالیات می تواند در دراز مدت موجب انسجام فرآیند ساخت و فروش ساختمان شود و تجربه نشان داده در حوزه هایی که م،م به پرداخت مالیات هستند دقت بیشتری در دو مبحث کمی و کیفی انجام می شود به همین خاطر در بلندمدت می تواند اثر مثبتی بر ساخت و فروش مسکن داشته باشد.

بستانچی تصریح کرد: اما تجربه نشان داده است که ،ت برای اجرایی ، قو،نی که برای هر صنعتی وضع می کند روش من، و صحیحی را در پیش نمی گیرد و همین امر موجب می شود تا متخصصان صنعت ساختمان با قانونی مانند مالیات بر ساخت و فروش مسکن موافق باشند، اما با نوع اجرای این قانون در صنعت ساختمان توسط ،ت مخالف بوده و آن را به ضرر صنعت بدانند.

وی بیان کرد: اصولا در این شرایط اثرات م،ب اجرای ناصحیح قو،ن توسط ،ت باعث می شود تا این قو،ن به مرور متوقف شود یا آن نتیجه مطلوب را که مدنظر متخصصان امر بوده است نداشته باشد. به همین دلیل به نظر می رسد نحوه اجرای مالیات ساخت و فروش مسکن موفق نخواهد بود.

بستانچی تاکید کرد: اخذ مالیات از هر صنعتی موجب صنعتی سازی آن خواهد شد و یکی از دلایلی که تاکنون صنعت ساختم، ما صنعتی سازی نشده است، نگرفتن مالیات از این صنعت بوده است به همین دلیل از سایر صنایع در کشور عقب تر است. بستانچی گفت: تا عدالت مالیاتی در کشور شکل نگیرد مشکلاتی از قبیل فرار مالیاتی حل نخواهد شد، اما ،ت برای اجرای عدالت مالیاتی باید نحوه اجرای صحیح اخذ مالیات را در دستور کار خود قرار دهد تا بتواند با اقناع من، متخصصان و فعالان صنعت ساختمان، آنها را برای اخذ مالیات قانع کند.

بازار مسکن، بازار مصرفی یا سرمایه گذاری؟

سعید وزیری کارشناس حوزه ساخت مسکن با بیان اینکه اخذ مالیات مانع سوداگری در بازار مسکن خواهد شد گفت: اما نکته ای که وجود دارد این است که ذهنیت فعالان این صنعت باید به این سمت برود که نظام نامه مالیاتی جدید در حوزه مسکن به نفع مصرف کننده و به ضرر سوداگران این عرصه است.

وی ادامه داد: بر اساس این نظام نامه جدید مالیاتی هیچ گونه خللی در بازار مصرف مسکن ایجاد نخواهد شد و نباید وجود مالیات ذهنیتی منفی را در ذهن مصرف کننده ایجاد کند، زیرا مالیات تنها به ،، تعلق می گیرد که با نگاه سرمایه گذاری ملکی را می ،ند و با ارزش افزوده بیشتر می خواهند آن را به فروش برسانند که مالیات به آن ارزش افزوده تعلق می گیرد بنا براین ،، که به صرف استفاده از مسکن اقدام می کنند هیچ مالیاتی را نباید پرداخت کنند.

وزیری در ادامه با بیان اینکه قانون گذار برای شکاف قانون مالیات و برای جلوگیری از فرار مالیاتی تمهیداتی را اندیشیده گفت: با یک روش قانونی می توان هزینه های مالیاتی را برای سازندگان کاهش داد. کافی است فرد یک بنگاه تولیدی یا سرمایه گذاری را تاسیس کند. تخصیص هزینه سود پرداختی به شخص سرمایه گذار در نهایت بهای تمام شده را برای او به شدت کاهش خواهد داد. حداقل سود عقود مشارکتی مورد تصویب شورای پول باید به این موسسه اختصاص داده شود بنابراین نمی توان گفت قانون چالش دارد، اما می توان تاکید کرد اجرای این قو،ن مشکل دارد.

مالیات بر حوزه مسکن خوب اما ناقص

همچنین علیزاده مدیرعامل یک شرکت فعال ساختم، گفت: اگر حوزه مسکن از شخصی سازی های غیرتخصصی به سمت شرکت های انبوه ساز برده شود در این صورت مح،ه هزینه و درآمد و متعاقبا مح،ه سود آن به صورت نظام مند درمی آید و مالیاتی که گرفته شود اثر منفی بر بازار مسکن نخواهد داشت.

وی گفت: به هر حال اگر ،ت، ساخت وساز مسکن را به شرکت های متولی و انبوه سازان بسپارد در آن زمان اخذ مالیات نظام مند خواهد شد و اثر مثبت بر ،یدار و جامعه خواهد گذاشت.

علیزاده همچنین خاطرنشان کرد: اگر ساخت وساز توسط متولیان امر انجام شود هم به نفع ،ت است زیرا در آمد های ،ت را تثبیت می کند و در این شرایط گردش مالی برای پیمانکاران و سازندگان هم بهتر می شود به شرط اینکه پایه و اساس ساخت وساز به دست متخصصان این عرصه انجام گیرد.

مالیات علی الحساب کمر سازندگان را ش،ته

اما در این بین دبیر انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان گلستان نظری کاملا متفاوت دارد و معتقد است اخذ این نوع مالیات نه تنها به نفع جامعه نیست بلکه فرار مالیاتی و سرمایه را به دنبال دارد گفت: به طور مثال پر ، اظهارنامه در مرحله پیش فروش و اخذ مالیات برمبنای آن اشتباه محض است که کمر سازندگان را می شکند.

حمیدرضا محبی با تاکید بر اینکه ساختمان یک محصول پروژه محور است، افزود: برای اخذ مالیات باید ساختمان تمام شده و هزینه های آن مشخص و پس از فروش سود به دست آمده تعیین شود تا بر اساس آن سازنده مالیات بر عایدی بپردازد. به هر روی با وجود شرایط تورمی در کشور ما نمی توان پیش بینی کرد که سازنده چقدر سود می برد که گاه متحمل ضرر هم می شود.

محبی اذعان کرد: ۹۵ درصد سازندگان ما به صورت سنتی کار می کنند و فاقد حسابدار و دفاتر حسابداری هستند بنابراین اخذ فاکتور برای همه مراحل ساخت وساز و رسید پرداختی های نیروهای خدماتی و کارگران کار بسیار دشواری است که گاه پس از انجام این فرآیند ها، با کوهی از فاکتور و رسیدهای پرداختی و اسناد مواجه می شویم و در برخی مواقع بسیاری از این مدارک مورد پذیرش ممیز مربوطه هم قرار نمی گیرد.

روش مح،ه مالیات به این شیوه فسادانگیز است

دبیر انجمن انبوه سازان گلستان افزود: باید مانند مسکن ملی و مسکن مهر نرخ مالیات بر ساختمان ها مقطوع و تکلیف سازنده برای پرداخت مالیات در ابتدا مشخص و معلوم باشد، اما اکنون بر مبنای اسناد و مدارکی که مورد پذیرش یا عدم پذیرش ممیز قرار می گیرد، اعداد متفاوتی برای مالیات تعیین می شود که نتیجه آن ایجاد اختلاف بین سازنده و ممیز است.

محبی گفت: تصمیم گیری بر اساس نظر یک شخص به ،وان ممیز قطعا دارای ایراد و اشکال بوده و سبب بروز اختلاف می شود.

وی افزود: ممکن است دو ساختم، که در کنار هم قرار دارند هزینه ساخت و فروش آنها متفاوت باشد که این مساله در ساخت وساز مرسوم است و مح،ه سود و اخذ مالیات در این مورد هم بسیار اختلاف برانگیز خواهد بود. وی بیان کرد: پیشنهاد شد به جای اینکه ساختمان های شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر مشمول مالیات شوند، این قانون برای تمام شهرها در نظر گرفته شود، اما مانند مسکن مهر قیمت مقطوع و معلوم باشد که متاسفانه اکنون مالیات از ساختمان های همه شهرها دریافت می شود اما قیمت مقطوع نشده است.

فرار سرمایه گذاران با مالیات ساخت وساز

افزایش مالیات بر صنعت ساخت وساز، علاوه برافزایش تورم در بازار مسکن، باعث کاهش انگیزه سرمایه گذاران در این حوزه خواهد شد، هزینه هایی همچون هزینه های نظام مهندسی و انشعابات به همراه تاخیر در صدور پروانه ها، اثراتی منفی بر توسعه صنعت ساخت وساز دارند و موجب مشکلات جدی در بخش مسکن می شوند.

اینها ،متی از صحبت های مسعود ارونقی فعال صنعت ساختمان با نگاهی به قانون مالیات بر ساخت است. وی در ادامه گفت: سازندگان ساختمان مالیات خود را در زمان نقل وانتقال بر اساس فرم ارزشیابی املاک پرداخت می کنند. در مرحله ساخت، سازندگان باید هزینه های مختلف را پرداخت کنند از جمله هزینه های مربوط به تامین اجتماعی کارگران که عملا دریافت ۱۵ درصد مبلغ پروانه برای تحت پوشش قرار دادن خدمات درم، کارگران است که متاسفانه تا به امروز عملیاتی نشده است.

وی همچنین به هزینه های دیگری شامل هزینه های نظام مهندسی و انشعابات اشاره کرد و افزود: این هزینه ها به رغم اینکه بخشی از هزینه های تعرفه های قانونی هستند به خصوص در بخش انشعابات درواقع به ،وان هزینه هایی بر سازندگان با توجه به آنکه ،متی از آن باید توسط سازنده هزینه شود، سربار می شود.

ارونقی در ادامه گفت: بنابراین طبق ضوابط و مقررات جدید و سیاست هایی که و، اقتصاد و دارایی پیش بینی می کند و در قو،ن می بیند و قرار است مالیات هایی را در کنار تمام این هزینه ها بر ساخت سربار کند اینها نه تنها موجب افزایش تورم مسکن می شود، بلکه باعث دلسرد شدن صاحبان سرمایه در این بخش خواهد شد.

وی در پایان افزود: لازم است با توجه به مشکلات و نیازهای مطرح شده، اصلاحاتی جدی در قو،ن و سیاست های مرتبط با صنعت ساخت وساز انجام شود تا این صنعت بتواند به ،وان یکی از مهم ترین محرک های توسعه اقتصادی کشور عمل کند.

انتهای پیام/

منبع خبر: دنیای اقتصاد