عملکرد دولت ها در بازار مسکن؛ آمارها چه می گوید؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از ایرنا، خانه، یکی از ضروری ترین نیازهای هر فرد و خانواده ای است. سقفی بالای سر و چهاردیواری برای زیستن. خانه علاوه بر اهمیتی که در بُعد فردی و خانوادگی دارد، در اقتصاد نیز بازار مهمی به شمار می \u200e آید که بخشی از اشتغال، سرمایه گذاری و در نهایت، ارزش افزوده کل اقتصاد، از جمله نتایج این بازار هستند.
با وجود اهمیت تحلیل بازار مسکن، داده های در دسترس از این بازار، تحلیل جامع آن را با چالش هایی مواجه کرده است. گسست داده های آماری بخش مسکن، انتشار با وقفه یا عدم انتشار، برخی از این چالش ها هستند.

گسست آماری، خشت کج بازار مسکن

تحلیل بازارها بدون دسترسی به آمارهای قابل اتکا، تقریباً امری ناممکن است. با وجود اهمیت تحلیل بازار مسکن، گسست داده های آماری بخش مسکن، تحلیل جامع آن را با چالش هایی مواجه کرده است. انتشار با وقفه یا عدم انتشار و نیز دشواری در دسترسی به آمارهای موجود، برخی از این چالش ها هستند.

به ،وان مثال، گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران به صورت ماهانه از سال ۱۳۹۶ توسط بانک مرکزی ایران منتشر می شد که در آن اطلاعات با اهمیتی همچون قیمت و تعداد معاملات به تفکیک مناطق تهران در دسترس عموم قرار می گرفت. معمولا گزارش هر ماه، در دهه نخست ماه بعد منتشر می شد اما آ،ین گزارش موجود مربوط به آذرماه سال ۱۴۰۱ است.

مرکز آمار نیز گزارش مشابهی را منتشر می کرد که تازه ترین مورد آن مربوط به آذرماه سال ۱۴۰۱ است. پیش از این، بخش آمار و اطلاعات و، راه و شهرسازی نیز داده ها و گزارش های تحلیلی مفیدی از بخش مسکن منتشر می کرد که انتشار آن نیز متوقف شده است.

خانوارها چقدر برای مسکن هزینه می کنند؟

بازار مسکن نیز مانند دیگر بازارها، از دو سمت عرضه و تقاضا قابل تحلیل است. در سمت تقاضا، افراد با دو انگیزه مصرفی و سرمایه گذاری، اقدام به ،ید واحدهای مس، می کنند. منظور از انگیزه مصرفی، تقاضا برای ،ید مسکن با هدف س،ت است. منظور از انگیزه سرمایه گذاری، ،ید مسکن به ،وان نوعی دارایی است که می توان از طریق آن ،ب درآمد کرد؛ به ،وان مثال، درآمد حاصل از اجاره خانه یا با نگهداری و فروش آن در آینده، از اختلاف قیمت ،ید و فروش بازدهی ،ب کرد.
علاوه بر تقاضا برای ،ید، تقاضا برای اجاره نیز در بازار مسکن وجود دارد که می توان آن را نیز در گروه تقاضای مصرفی مسکن قرار می گیرد. بررسی داده های آماری نشان می دهد به طور متوسط، مسکن ۴۹ درصد از هزینه های غیرخوارکی خانوارهای شهری و ۳۶ از کل هزینه خانوارهای شهری را در سال ۱۴۰۰ به خود اختصاص داده است.

بر اساس نتایج آمارگیری از هزینه و درآمد خانوار از سال ۱۳۸۸ تاکنون، سهم هزینه مسکن در بودجه خانوارهای شهری در محدوه ۴۰ تا ۵۰ درصدی از کل هزینه های غیرخوراکی را در حال تغییر بوده است. به طور کلی، سهم مسکن از هزینه غیر خوراکی خانوار، در ۲ نقطه، تغییر مسیر داده است.

یک بار در سال ۱۳۹۱ که افزایش سهم مسکن در هزینه غیر خوراکی خانوار که از سال ۱۳۸۸ آغاز شده بود، متوقف شد و تا سال ۱۳۹۶، به طور کلی رو به کاهش گذاشت. سال ۱۳۹۶، دومین نقطه ای است که سهم مسکن از هزینه غیر خوراکی خانوار، تغییر مسیر داد و مسیر کاهشی آن که از سال ۱۳۹۱ آغاز شده بود، بار دیگر افزایشی شد.

سهم مسکن از بودجه خانوارهای شهری در پایان ،ت نهم ی،ی سال ۱۳۸۸، برابر با ۴۰ درصد هزینه های غیر خوارکی بوده است. این نسبت در سال ۱۳۹۲ ی،ی پایان ،ت دهم به ۴۵ درصد رسید. ی،ی در مقایسه با سال ۱۳۸۸، خانوارهای ،ن در مناطق شهری، بخش بیشتری از هزینه های غیر خوارکی خود را به مسکن اختصاص دادند. همچنین این نسبت در پایان ،ت یازدهم ی،ی سال ۱۳۹۶ نسبت به آ،ین سال دوره چهار ساله ،ت قبلی ۲ درصد کاهش یافت و ۴۳ درصد از کل هزینه های غیرخوارکی خانوار را در این سال به مسکن تخصیص داده شد اما سهم مسکن از هزینه های غیر خوراکی خانوار در سال ۱۴۰۰ و پایان ،ت دوازدهم دوباره افزایشی شد و به ۴۹ درصد رسیده بود.

تعبیر رویای خانه داری

خانوارها به طور معمول یا در خانه های ملکی زندگی می کنند یا اجاره نشین هستند. انواع دیگری از شیوه س،ت یا «شیوه تصرف مسکن» وجود دارد؛ س،ت در برابر خدمت و س،ت رایگان، از دیگر انواع شیوه تصرف محل س،ت هستند که به دلیل فراونی کمتر، در گروه «سایر» قرار می گیرند.

بر اساس نتایج سرشماری های عمومی نفوس و مسکن مرکز آمار ایران، می توان دو دوره خوش نشینی و خانه داری را از سال ۱۳۳۵ تاکنون مشاهده کرد؛ کاهش اجاره نشینی از سال ۱۳۳۵ تا ۱۳۶۵ و افزایش اجاره نشینی از سال ۱۳۶۵ تا آ،ین سرشماری ی،ی ۱۳۹۵.

به نظر می رسد افزایش آهسته نسبت اجاره نشینی، نشان دهنده کاهش تقاضای مصرفی برای ،ید مسکن به دلیل کاهش قدرت ،ید خانوار باشد. علاوه بر این، چنین روندی را می توان علامتی برای سیاستگذار دانست تا به دو زمینه ورود کند: سیاست گذاری در خصوص اجاره داری و تسهیل شرایط ساخت برای ساخت مسکن مقرون به صرفه.

خانه متری چند؟

در بازار مسکن نیز، مانند هر بازار دیگری، قیمت است که به عرضه و تقاضا جهت می دهد. برای بررسی قیمت، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مس، در تهران، که داده های مربوط به آن را مرکز آمار ایران منتشر می کند، ملاک قرار گرفته است.

داده های مربوط به قیمت هر مترمربع زیربنای مس، در تهران از مرکز آمار ایران در بازه زم، ۱۳۷۲ تا ۱۴۰۰ جمع آوری شده است. از ابتدای دوره مورد بررسی ی،ی از سال ۱۳۷۲ تا سال ۱۳۸۵، قیمت هر مترمربع زیربنای مس، در تهران کمتر از یک میلیون تومان بوده است پس از آن، بیشترین جهش سالانه قیمت در این دوره ۲۸ ساله، در سال ۱۳۸۶ رخ داده است. جهش ۸۲ درصدی قیمت از در سال ۱۳۸۶ در مقایسه با سال ۱۳۸۵، بیشترین رشد قیمت مسکن تهران در طول دوره مورد بررسی است.

بر این اساس، قیمت مسکن در میانه استقرار ،ت نهم از متری ۸۳۱ هزار تومان در سال ۱۳۸۵ به متری یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در سال ۱۳۸۶ رسید و رشد ۸۲ درصدی قیمت در سال ۱۳۸۶، بیشترین رشد سالانه قیمت مسکن در طول مدت استقرار ۶ ،ت مورد بررسی از سال ۱۳۷۲ تا سال ۱۴۰۰ است؛ آن هم در حالی که تصویب قانون مسکن مهر در این سال در مجلس شورای اسلامی انجام شد و ساخت واحدهای مسکن مهر نیز در همین سال کلید خورد.

رشد قابل توجه قیمت مسکن در سال های دهه ۱۳۸۰ را می توان از با استفاده از بیماری هلندی تحلیل کرد. بیماری هلندی در اقتصاد، به پدیده ای اشاره دارد که در آن درآمد کشور به فروش و صادرات منابع طبیعی و به طور ویژه، نفت متکی شود.
در دوره رونق نفت، درآمد کشور از مسیری غیر از تولید کالا و خدمات، افزایش می یابد. در نتیجه می توان گفت درآمد کل کشور افزایش یافته اما تولید کالا و خدمات، در سطح قبلی خود باقی مانده است. بنابراین، می توان گفت با کشوری مواجه هستیم که در آن درآمد افزایش یافته اما کالا و خدمات موجود، پاسخگویی تقاضای ناشی از افزایش درآمد نیست. از طرف دیگر این افزایش درآمد، تقاضا برای واردات کالا و خدمات را افزایش می دهد. در ادامه، سرمایه از بخش تولید صنعتی و کالاهای قابل تجارت خارج می شود و به بخش غیرقابل تجارت همچون مسکن و ساختمان گسیل می شود. بنابراین در دوره های رونق نفتی، معمولا با وقفه، شاهد رشد قیمت در بخش ساختمان و مسکن هستیم.

روند صعودی قیمت مسکن در ،ت دوازدهم را می توان ناشی از افزایش هزینه ساخت، تمایل سرمایه گذاران به حضور و فعالیت در بازار سایر دارایی ها و تغییر در متغیرهای پولی دانست که موجب تورم و رشد سطح قیمت ها در همه بازارها از جمله بازار مسکن شده است.

برای اینکه بتوان تصویری از تحولات بازار مسکن در ،ت سیزدهم ارائه داد، از داده های ماهانه بانک مرکزی استفاده شده است. این داده ها به صورت ماهانه از فروردین سال ۱۳۹۶ تا آذرماه ۱۴۰۱ در دسترس است. بنابراین قیمت ماهانه مسکن در شهر تهران، فقط برای ،ت دوازدهم و ماه های ابتدایی شروع به کار ،ت سیزدهم قابل دسترسی است.
قیمت مسکن در شهر تهران از ابتدای فعالیت ،ت سیزدهم در مرداد ۱۴۰۰ تا آ،ین ماهی که اطلاعات آن در دسترس است(آذرماه۱۴۰۱) از ۳۱ میلیون تومان به ۴۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسیده ی،ی در ۱۴ ماه، ۵۵ درصد رشد کرده که مقایسه آن با ،ت قبلی نشان می دهد، رشد قیمت مسکن در ۱۴ ماه ابتدایی ،ت دوازدهم، ۱۰۵ درصد بوده است به طوری که از ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسید.

بدون دسترسی به آمار و داده های رسمی، نمی توان تحلیل جامعی از بازار مسکن در ۲ سال اخیر ارائه داد اما اظهارنظرهای رسمی درباره بازار واحدهای مس،، نشان دهنده اهمیت بیش از پیش بازار مسکن در این دوره دارد. برگزاری جلسه ویژه تأمین مالی پروژه های مسکن با حضور رئیس جمهوری، وعده شناسایی اخلال گران بازار زمین و مسکن توسط مشاور وزیر راه و شهرسازی و تلاش برای کنترل اجاره بها، نشان دهنده اهمیت این بازار برای سیاست گذار هستند. با این حال به نظر می رسد ثبات در بازار مسکن، نیاز به ثبات در سطح اقتصاد کلان دارد زیرا از این مسیر است که سرمایه گذار به حضور در این بازار تمایل پیدا می کند و خانوار، قدرت ،یدی برای تأمین مسکنی که رفاهش را تضمین می کند خواهد داشت.

<،on type="،on" id="copy-post-url" cl،="،on">لینک کوتاه لینک کپی شد.