پادزهر اجاره نشینی|پایگاه خبری اخبار ساخته ها

به گزارش اخبار ساخته ها؛ درمان «تورم بالای اجاره مسکن» از نگاه صاحب نظران، با دو نسخه فوری و بلندمدت، امکان پذیر است. نرخ رشد اجاره بهای کشوری در مقایسه با رشد سایر هزینه های خانوار، واگراتر شده و این گسل، «شرایط سخت» برای مستاجرها به وجود آورده است. یک راه مهار فشار اجاره بها، تبدیل «مسکن سازی ،تی» به «عرضه مسکن اجاره ای» است. اما پادزهر اصلی برای «بهبود شرایط اجاره نشینی»، رشد قدرت ،ید از طریق کاهش تورم است. در این میان، افت جذابیت سفته بازی در بازارهای دارایی می تواند عایدی پایین اجاره داری را به صورت نسبی ارتقا دهد.

ورود سیاست بر زمین مانده «ساخت و عرضه مسکن اجاره ای» به طرح خانه سازی ،ت، به ،وان پادزهر اجاره نشینی معرفی شد. بررسی ها نشان می دهد، با تشدید بحران در بازار اجاره، سیاستگذار بخش مسکن باید به فوریت افزایش عرضه مسکن اجاره ای را در اولویت برنامه های خود قرار دهد. در این میان، اختصاص بخشی از طرح خانه سازی ،تی به ساخت و عرضه مسکن اجاره ای با اجاره بهای در استطاعت اجاره نشین ها، به ،وان پادزهر اجاره نشینی، باید در اولویت قرار بگیرد. این در حالی است که با صعود تند اجاره بها، چرخش مسیر کاهش تورم اجاره به سمت افزایش سرعت رشد اجاره بها و همچنین ثبت رکورد تازه ای از فاصله ایجاد شده بین تورم اجاره و تورم عمومی در اردیبهشت امسال، هم اکنون شرایط برای مستاجرها بیش از پیش دشوارتر شده است.

براساس آماری که به تازگی از سوی مرکز آمار ایران منتشر شد، شاخص اجاره بهای واحدهای مس، در کشور در اردیبهشت امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل(اردیبهشت 1402)، 43درصد رشد کرد؛ تورم عمومی نقطه به نقطه در این ماه 31 درصد بود. تورم اجاره مسکن کشور در 1402 نیز 40 درصد گزارش شده بود. در حالی که در سال های میانه دهه 90 همواره تورم اجاره در سطوح پایین تری نسبت به تورم عمومی قرار داشت، بعد از کاهش فاصله این دو سطح تورمی از پاییز پارسال، هم اکنون نسبت تورم اجاره به تورم عمومی مع، و در اردیبهشت ماه امسال براساس آمارهای رسمی، رکورد تاریخی 1.4 را به ثبت رساند و فاصله تورم اجاره با تورم عمومی به بالاترین حد از گذشته تاکنون رسید.

برآیند اظهارات سه صاحب نظر بخش مسکن درباره چرایی، تبعات و راهکارهای کاهش بحران در بازار اجاره نشان می دهد، ساخت و عرضه مسکن های استیجاری با نرخ های حمایتی به ،وان بخشی از طرح خانه سازی ،تی(ساخت سالانه یک میلیون واحد مس، در کشور)، پادزهر اجاره نشینی است.

غلامرضا سلامی، حجت اله میرزایی و فردین یزد،، سه صاحب نظر بخش مسکن،\xa0 چهار علت مهم در بروز و تشدید بحران فعلی اجاره نشینی در کشور را تشریح کرده و در ادامه با هشدار نسبت به پیامدهای ادامه بحران در این بازار، راهکارهای بهبود شرایط را ارائه می دهند.

برآیند تحلیل این سه صاحب نظر بخش مسکن درباره چرایی تورم بالای اجاره مسکن، «انعکاس تدریجی و با تاخیر تورم مسکن سال های اخیر به بازار اجاره» را به ،وان دلیل اول این موضوع معرفی می کند. همچنین تورم بالایی که هم اکنون در بازار اجاره مشاهده شده\xa0 و در آمارهای رسمی نیز اعلام می شود به نوعی ناشی از «انعکاس تورم عمومی بالاتر از 30 درصد سال های اخیر در بازار اجاره» است. از سوی دیگر «محدود شدن عرضه به بازار اجاره در نتیجه برخی سیاست های دستوری» و همچنین «کمبود شدید واحدهای مس، استیجاری با متراژ در استطاعت مستاجرها»، دو دلیل دیگری است که در صعود تند اجاره بهای مسکن در سال های اخیر و از جمله بهار امسال موثر بوده است.

اما پرسش اصلی\xa0 درباره تبعات صعود تند اجاره بها و تشدید بحران اجاره نشینی در کشور، حقایق قابل تاملی را از شرایط پیش روی مستاجرها و بازار اجاره در صورت عدم چاره اندیشی درست برای مهار تورم اجاره به سیاستگذار مسکن گوشزد می کند.

\xa0جمع بندی اظهارات این سه صاحب نظر بخش مسکن نشان می دهد در صورت ادامه بحران اجاره نشینی و عدم مهار تورم های بالا در این بازار، تعداد خانوارهای زیرخط فقر افزایش خواهد یافت و جابه جایی های گسترده طبقات متوسط و سقوط آنها به دهک های پایین تر اقتصادی را به دنبال دارد. همچنین ادامه تورم بالا در بازار اجاره ، به کاهش کیفیت آپارتمان های محل س،ت مستاجرها منجر خواهد شد. در نهایت، موج گسترده ای از جابه جایی مستاجرها از مناطق و محله های مرغوب تر به محله های پایین تر و سپس مناطق کم برخوردار شکل گرفته و در دهک های پایین درآمدی، منجر به گسترش مهاجرت به حومه و حتی افزایش تقاضا برای س،ت در س،تگاه های غیررسمی و حاشیه ای خواهد شد.

آنها اولویت قرار دادن ساخت و عرضه مسکن اجاره ای با نرخ حمایتی در طرح خانه سازی ،تی (ساخت یک میلیون مسکن در سال) را به ،وان راهکاری که می تواند شرایط را برای اجاره نشین ها تا حدی قابل تحمل کند، معرفی می کنند. در وهله بعد لازم است اقدامات دیگری همچون اعمال سیاست هایی برای نزدیک شدن عایدی بازار اجاره به عایدی سایر بازارهای دارایی از طریق مهار تنش و کنترل سفته بازی در این بازارها به کار گرفته شود. از سوی دیگر درآمد واقعی خانوارها باید ترمیم و تقویت شود و در عین حال تورم عمومی و تورم مسکن کاهش یابد. با اولویت قرار دادن برنامه ساخت و عرضه مسکن استیجاری در طرح خانه سازی ،تی، نه تنها آن دسته از متقاضیان و مستاجرهایی که به دلیل ناتو، از تامین سهم آورده نقدی برای طرح های خانه سازی ،تی، قادر به ورود به این طرح ها نیستند می توانند در واحدهای اجاره ای ،ن شوند بلکه برخی تجربیات تلخ طرح های قبل مانند فروش واحدهای حمایتی به دلیل تامین سایر هزینه های معیشتی خانوارهای کم درآمد، نیز رخ نخواهد داد.

\xa0سیاستگذاری مع، خاتمه پیدا کند

غلامرضا سلامی، صاحب نظر بخش مسکن با انتقاد از سیاستگذاری مع، در بازار اجاره، اقدامات دستوری در این بازار را نه تنها به نفع این بازار و مستاجرها نمی داند بلکه معتقد است این نوع سیاست ها، می تواند منجر به کاهش عرضه مسکن اجاره ای شود. به گفته وی، تعیین سقف دستوری افزایش اجاره بها در سال های اخیر باعث نگر، برخی موجرها شده و بخشی از آنها را از ادامه اجاره داری منصرف کرد؛ این موضوع با تاثیر بر میزان عرضه مسکن استیجاری و کاهش آن، عملا شکاف عرضه\xa0 و تقاضا در این بازار را تشدید کرده و در نتیجه تورم های 40 درصدی را در این بازار رقم زد.

سلامی در تشریح چرایی ثبت تورم های بالا در بازار اجاره مسکن گفت: رشد اجاره بها نسبت به رشد قیمت مسکن در 7 سال اخیر بطئی و کند بوده است؛ اثر تورم بالای مسکن که به دلیل جهش سال های اخیر در این بازار رخ داد هم اکنون در بازار اجاره خود را نشان می دهد؛ ضمن آنکه علاوه بر تورم مسکن، تورم عمومی بالا نیز بر بازار اجاره منع، شده و شرایط را برای مستاجرها دشوارتر از قبل کرده است.

او همچنین با بیان اینکه هم اکنون پرداخت اجاره بها از استطاعت گروه زیادی از خانوارهای مستاجر خارج شده است، افزود: اینکه هنوز برخی از گروه ها با شرایط فعلی در حال پرداخت اجاره بها هستند شبیه معجزه است. فشار اجاره نشینی از دهک های اول(1 تا 4) به دهک های بالاتر(6 و 7)، منتقل شده است. به گفته وی ادامه این شرایط می تواند منجر به گسترش فقر و سقوط خانوارها به دهک های پایین تر اقتصادی شود. وی با بیان اینکه هنوز عایدی بازار اجاره با فاصله قابل توجه از عایدی سایر بازارها کمتر است تاکید کرد: این فاصله باید با مهار سوداگری و سفته بازی در سایر بازارها، کاهش یابد. سلامی معتقد است: توقف سیاست های دستوری و تنبیهی، افزایش عرضه مسکن استیجاری از طریق اعمال سیاست های تشویقی و ورود سیاستگذار مسکن به ساخت و عرضه مسکن های اجاره ای با نرخ های حمایتی اقداماتی است که برای کاهش سرعت رشد اجاره بها و قابل تحمل شدن هزینه های اجاره نشینی برای مستاجرها ضروری است. او همچنین ترمیم و تقویت درآمد واقعی خانوارها را از دیگر سیاست های موثر در کاهش فشار اجاره نشینی برای مستاجرها ،وان کرد.

عرضه محدود متراژ های پرتقاضا

حجت اله میرزایی، صاحب نظر بخش مسکن با اشاره به نقش تورم عمومی بالا در افزایش سرعت رشد اجاره بهای مسکن، عرضه محدود متراژ های پرتقاضا و در استطاعت مستاجرها در بازار را یکی دیگر از دلایل صعود تند اجاره بها معرفی کرد.

به گفته وی، در نبود سیستم اجاره داری حرفه ای، ساخت وسازهای مسکن در سازوکار بازار نیز عمدتا مطابق با الگوی غالب تقاضا و در استطاعت مستاجرها نیست و در حالی که بخش قابل توجهی از مستاجرها تقاضا و استطاعت س،ت در واحدهای مس، با مساحت کمتر از 70 مترمربع دارند اما عمده ساخت وسازهایی که از گذشته تاکنون انجام شده است مربوط به متراژهای بالاتر بوده است که پرداخت اجاره بهای آنها از توان بخش قابل توجهی از خانوارهای مستاجر خارج است.

وی پیامد تورم بالا در بازار اجاره را افزایش سهم هزینه تامین مسکن به بیش از 70 درصد در سبد هزینه خانوارها به خصوص در شهرهای بزرگ و کلان شهرها ،وان کرد و افزود: م،ای روشن تر این وضعیت بروز شرایط فقر گسترده تر و کاهش بیش از پیش سهم سایر هزینه ها در سبد هزینه خانوارها برای پرداخت اجاره بهاست.

اثر انعکاس تورم مسکن

فردین یزد،، صاحب نظر مسکن صعود تند اجاره بها در بهار امسال و ماه های اخیر را ناشی از اثر انعکاس تورم مسکن و جهش سال های قبل قیمت واحدهای مس، ،وان کرد و گفت: اثر تورم مسکن معمولا با تاخیر زم، دو تا سه ساله خود را در بازار اجاره و در شکل صعود تند اجاره بها نشان می دهد تا جایی که نسبت قیمت به اجاره بها به عددهای متعارف برگردد.

او همچنین اعلام کرد: پیامد این شرایط نه تنها منجر به کاهش سطح کیفی زندگی خانوارها به واسطه کاهش اجباری سهم پارامترهای هزینه بر در سبد هزینه ای خانوارها خواهد شد که از سوی دیگر به کاهش کیفیت س،ت خانوارها در بازار اجاره نیز می انجامد. به واسطه استمرار تورم بالا در بازار اجاره، حجم گسترده جابه جایی از مناطق بالاتر به محله های ضعیف تر شهرها و در نهایت ،وج اجباری گروهی از مستاجرها از درون شهرها به نواحی حاشیه ای\xa0 و حومه ای رقم می خورد.

این شرایط در نهایت منجر به گسترش س،تگاه های غیررسمی و زیست حاشیه ای در این س،تگاه ها خواهد شد. افت شاخص های استفاده از مسکن و س،ت دو خانوار در یک واحد مس، نیز از دیگر پیامدهای این شرایط است. این شرایط منجر به افزایش تراکم افراد در واحدهای مس، و کاهش سرانه زیربنای س،تی افراد در خانه های اجاره ای خواهد شد. توسعه بازار اجاره از طریق اجرای برنامه های ساخت و عرضه واحدهای استیجاری با نرخ های حمایتی راهکاری است که ،ت ها می توانند برای کاهش بحران اجاره نشینی به کار بگیرند.

انتهای پیام/

منبع خبر: دنیای اقتصاد