چرا بازار مسکن در جایگاه آخر بیشترین کاهش قیمت قرار گرفت؟

به گزارش ساختمان آنلاین\xa0به نقل از\xa0دنیای اقتصاد، هیچ آمار رسمی از سطح قیمت واحدهای مس، فروش رفته وجود ندارد، اما تحقیقات مید، نشان می دهد، در ،داد امسال که ماه دیپلماسی در بازارهای سهام، سکه و دلار لقب گرفت، فایل های فروش آپارتمان نیز همرنگ نرخ های بازدهی این سه بازار شدند؛ همگی قرمز.\xa0بازار مسکن\xa0در ماه کاهش قیمت ها، به شکل م،اداری در رتبه آ، قرار گرفت.

در ماه دیپلماسی، چهارمین بازار هم به علائم کاهش ریسک اقتصادی لبخند زد. بررسی تغییرات قیمت های پیشنهادی فروش مسکن در یک ماهه ،داد حکایت از آن دارد که مسیر کاهشی که تقریبا از اوا، اردیبهشت آغاز شده بود، در ،دادماه نیز ادامه پیدا کرده است.

سرایت ریزش سه بازار دارایی دیگر شامل بورس، سکه و دلار به بازار املاک در ماهی که آمد و شد دیپلماتیک برای حل ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها ی،ی تحریم به شکل چشمگیری افزایش پیدا کرد، موضوعی دور از انتظار نبود اما با این حال برآوردها نشان می دهد بازار مسکن در آ،ین ماه بهار، در رده آ، ج، تغییرات کاهشی بازدهی بازارها قرار گرفته است.

با گذشت ۱۱ روز از تیرماه هنوز گزارش نبض قیمت و معاملات مسکن شهر تهران مربوط به ،دادماه منتشر نشده و در نتیجه تحلیل بازار مسکن و رصد تحولات آن فقط از طریق انجام تحقیق مید، از فعالان بازار میسر است.

این ششمین ماه پیاپی است که متولی انتشار گزارش های ماهانه از معاملات مسکن شهر تهران برخلاف رویه سال های گذشته اقدامی در خصوص انتشار گزارش مربوطه انجام نداده است اما براساس تحقیقات مید،، تحولات قیمتی در این بازار را دست کم به واسطه تغییرات قیمت های پیشنهادی فروش به طور دائمی رصد می کنیم.

نتایج این بررسی نشان می دهد، در ماه ،داد که بازدهی بورس منفی 6/ 5 درصد و بازدهی سکه و دلار به ترتیب منفی 12 و منفی 6 درصد بوده، تغییرات قیمت های پیشنهادی فروش مسکن نیز منفی بوده است.

بررسی بازار مسکن در دو منطقه پیشرو به لحاظ حجم معاملات ی،ی مناطق 4 و 5 و نیز بخش هایی از مناطق شمالی شهر شامل مناطق یک و دو، مناطق می، مثل 8 و مناطق ج،ی از قبیل 9، 10 و 12 حکایت از آن دارد که در فاصله یک ماهه ،داد قیمت پیشنهادی فایل هایی با سن بنای مشابه در محله های مورد بررسی از مناطق مذکور بین سه تا پنج درصد کاهش داشته است.

این در حالی است که در بررسی کامل تر از\xa0تغییرات قیمت مسکن در فصل بهار، میزان افت قیمت های اعلامی فروشنده ها بعضا تا بیش از 10 درصد نیز برآورد شده که در جداول این گزارش به ،وان تغییرات فصلی گنجانده شده است.

البته از آنجا که یک ماهه نخست بهار امسال از ی،و به دلیل تعطیلات نوروزی و از سوی دیگر با توجه به همزم، با ایام ماه رمضان که به شکل سنتی بازار مسکن دچار رخوت معاملاتی می شود، مح،ه تغییرات فصلی قیمت مسکن در بهار 1402 از پایان فروردین تا پایان ،داد صورت گرفته است.

نکته قابل تامل درباره مح،اتی که در این جداول درج شده، این است که اولا این مح،ات مربوط به همه مناطق بیست ودوگانه نبوده و صرفا مربوط به فایل های موجود در محله هایی از 10 منطقه شهر تهران است. از آن مهم تر اینکه اگرچه تلاش شده سن بنای املاک مورد مقایسه مشابه باشد اما به هر حال عرف بازار غیرهمگن مسکن این است که قیمت دو واحد مشابه در یک کوچه ممکن است با یکدیگر متفاوت باشد و حتی بعضا دو واحد در یک ساختمان نیز به قیمت مشابه عرضه نمی شود.

در عین حال واسطه های ملکی فعال در برخی محله های تهران مدعی هستند که میزان افت قیمت های قطعی فروش که در معاملات ثبت شده، بعضا حتی بیشتر از ارقام ذکرشده در ج، مذکور بوده است.

اما تحقیق درباره تغییرات قیمت مسکن را در دو فاصله زم، فصلی و ماهانه انجام داده ایم که اگر تحقیق صورت گرفته در این خصوص در طول یک ماه ،داد را مبنا قرار دهیم، مسکن در فاصله ابتدا تا انتهای ،دادماه با توجه به افت سه تا پنج درصدی قیمت های پیشنهادی، در رالی ریزشی بازدهی بازارهای دارایی رتبه چهارم را پس از سکه، دلار و بورس ،ب کرده است.

همچنین اگر بازدهی بهاری بازارها با یکدیگر مقایسه شود، در حالی که بازدهی بورس مثبت و معادل 11 درصد بوده است، بازدهی دلار سه درصد و بازدهی سکه منفی هشت درصد مح،ه شده است. در این بین بازدهی مسکن در فاصله زم، شروع فعالیت رسمی بازار مسکن در اوا، فروردین و اوایل اردیبهشت تا پایان فصل بهار دست کم 10 درصد منفی بوده است. البته بازدهی مسکن صرفا براساس تغییرات قیمت های پیشنهادی مح،ه شده و در نبود آمار متقن، بازدهی بهار مسکن را نمایندگی می کند.

این دومین گزارشی است که ما از تحولات امیدوارکننده بازار مسکن همزمان با ماه دیپلماسی ارائه می کنیم. پیش از این در گزارشی با ،وان «بازگشت نشانه های امیدوارکننده به بازار مسکن» که دهم ،دادماه منتشر شد، از افت حول و حوش 10 درصدی قیمت های پیشنهادی فروش مسکن در آن مقطع زم، مبتنی بر نتایج تحقیق مید، از محله های مصرفی شهر خبر داد و تشریح شد که چگونه جهت حرکت موتور تورم مسکن مع، شد.

،داد، ماهی بود که فهرستی از اخبار مثبت در حوزه دیپلماسی در آن منتشر شد که ازسر گیری روابط سیاسی با ،ستان، آزاد سازی منابع بلوکه شده ارزی به واسطه مذاکرات با کشور های غربی و بهبود روابط سیاسی و اقتصادی با کشور های حوزه خلیج ، بخشی از آنها بود.

در این ماه همچنین رفت و آمدهای دیپلماتیک متعددی در کشور رخ داد که گفته می شد برخی از این دیپلمات ها نمایندگان مذاکرات احیای برجام هستند. روایت های غیررسمی از احتمال توافق موقت با غرب و همینطور روی ریل افتادن حل و فصل مساله برجام که در ،دادماه در فضای سیاسی کشور بر سر زبان ها افتاد، واکنش محسوس بازارهای دارایی و همینطور بازار مسکن را برانگیخت که به شکل برقراری ثبات و آرامش نسبی و افت بازدهی آشکار شد.

چرا مسکن، آ، شد؟

چرا با وجود واکنش امیدوارکننده بازار مسکن به تغییر ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها به واسطه تحولات دیپلماتیک که در جریان است، باز هم رتبه بازدهی بازار مسکن در مقایسه با دیگر بازارها منفی است؟ برای پاسخ به این سوال لازم است تجربیات سال های اخیر پیرامون نحوه و سرعت واکنش نسبت به تغییرات ریسک متغیر غیراقتصادی ی،ی وضعیت مذاکرات رفع تحریم بررسی شود.

واقعیت این است که از سال 97 به بعد، هر زمان موضوع ریسک این متغیر غیراقتصادی تورم ساز در بازارهای دارایی، در فاز برزخ قرار می گیرد، به این م،ا که برداشت فعالان بازارها به این سمت و سو می رود که مشخص نیست ریسک در حال افزایش بوده و احتمال تشدید وضعیت تورمی وجود دارد یا اینکه ریسک ممکن است در مسیر کاهش قرار بگیرد و مذاکرات به نتایج اولیه و امیدوارکننده ای برسد، بازار مسکن مورد توجه سرمایه گذاران قرار می گیرد.

واقعیت این است که واکنش بازار مسکن به فروکش ، یا اوج گیری ریسک متغیر غیراقتصادی از طریق اقدامات دیپلماتیک تنش زدا، اندکی دیرتر از سایر بازارها مشهود می شود. بنابراین در جریان این فاز گذار بازار مسکن به صورت مقطعی مورد توجه سرمایه گذاران ملکی قرار می گیرد و روانه شدن سرمایه گذاران به بازار مسکن، مانع افت\xa0قیمت مسکن\xa0همپای افت بازدهی در سایر بازارها می شود.

در ،دادماه نیز اگرچه دیپلماسی در جریان بود و ریسک متغیر غیراقتصادی روی ریل کاهشی افتاد اما تحت تاثیر تاخیر همیشگی در واکنش بازار مسکن به این موضوع، میزان نوسان کاهشی سطح قیمت مسکن در رالی ریزشی ،دادماه کمتر از سایر بازارها بوده است.

هرچند داده موثقی از حجم معاملات در ،داد و تغییرات آن نسبت به اردیبهشت وجود ندارد اما مطالعه رفتار سنتی معامله گران بازار مسکن نشان می دهد که احتمالا در ،داد نیز برخی سرمایه گذاران از سایر بازارها به بازار ملک آمده و معاملاتی انجام داده اند.

با این حال در مجموع با توجه به ،وج متقاضیان مصرفی از بازار، هم با توجه به نبود استطاعت و هم به دلایل دیگری مثل نامشخص بودن شرایط بازار برای آنها در نبود آمار و نیز کمبود فایل فروش، بعید نیست حجم معاملات حتی با وجود ،یدهای مصرفی صورت گرفته نسبت به اردیبهشت ماه کاهشی بوده باشد.

بازار مسکن در پساریزش

برای عموم فعالان بازار مسکن و در وهله اول متقاضیان مصرفی ،ید خانه آنچه اهمیت دارد و می تواند تعیین کننده حرکت بعدی آنها در بازار باشد این است که آیا پس از ریزش قیمت مسکن در ،دادماه، باز هم باید منتظر افت قیمت باشند یا اینکه ممکن است این روند متوقف یا حتی مع، شود؟

واقعیت این است که همواره در سال های اخیر از مهم ترین مولفه هایی که روند بازار ها را مشخص می کرد، اقدامات تنش زدا در حوزه سیاست خارجی بوده است. اکنون نیز در صورتی که جریان اخبار مثبت تا حصول نتیجه ادامه پیدا کند، می توان امیدوار بود که پس از حل و فصل ریسک متغیر غیراقتصادی، بازار مسکن بدون هیچ مداخله ای در مسیر بازگشت به سطح متعارف قیمت قرار می گیرد.

مقصود از سطح متعارف قیمت، حدودی است که حباب سنج های بازار مسکن مثل «نسبت قیمت به اجاره» غیرحبابی بودن آن را تایید کنند. در این صورت به فاصله کوتاهی شاهد بازگشت سرمایه گذاران ساختم، به بازار ساخت و ساز و به دنبال آن افزایش عرضه نیز خواهیم بود که در تنظیم قیمت مسکن نقش دارند.

<،on type="،on" id="copy-post-url" cl،="،on">لینک کوتاه لینک کپی شد.