۶ خندق در جاده مسکن به بورس

\xa0در این روش، نه تنها یک چالش مهم سازنده ها که همان تامین مالی هزینه های احداث پروژه به واسطه ورود سرمایه ای معادل ارزش ،ن زده شده برای آن است، حل می شود که سرمایه گذار ملکی نیز که به دنبال ،ب عایدی از بازار مسکن است، از مسیر بازار سرمایه در یک جریان مولد ملکی سرمایه گذاری و ،ب سود می کند. به این ترتیب، با اتصال پل بورسی بین بازار مسکن و بازار سرمایه از طریق تاسیس صندوق های زمین و ساختمان، هم سازنده و هم ،یداران مسکن به روشی جذاب برای تامین مالی و سرمایه گذاری ملکی دسترسی پیدا می کنند و هم بازار مسکن از آثار م،ب سرمایه گذاری غیرمولد ملکی ی،ی سوداگری و ،ید و فروش های مکرر آپارتمان ها حفظ می شود. طی سال های اخیر یکی از مهم ترین عوامل جهش قیمت مسکن، مربوط به رشد محسوس ،ید و فروش های سرمایه ای در بازار معاملات املاک مس، بوده است. اما با استفاده از این پل بورسی، سرمایه های ملکی به جای آنکه در مسیر سوداگری قرار گرفته و عامل جهش قیمت شود، صرف ساخت و افزایش عرضه مسکن ی،ی جریان مولد ملکی می شود.

اما، در طول یک دهه گذشته، تنها ۴ صندوق زمین و ساختمان ایجاد شد. آن هم نه در بخش واقعی بازار ساخت مسکن ی،ی بازار ساخت وسازهای خصوصی؛ بلکه این صندوق ها از سوی زیرمجموعه های بانک تخصصی حوزه مسکن تاسیس شد که یک بانک ،تی است. نکته مهم آن است که بعد از ایجاد این ۴ صندوق نه تنها این صندوق ها و ایجاد آنها با همه مزایایی که به آن اشاره شد از سوی انبوه سازان و سازنده های بخش خصوصی مورد استقبال قرار نگرفت که حتی شرکت زیرمجموعه بانک ،تی هم دیگر اقدامی برای تاسیس این صندوق ها انجام نداد. براساس اعلام مسوولان شرکت ایجاد کننده این صندوق ها، ظرف ۶ سال تنها ۴صندوق زمین و ساختمان ایجاد شد و بعد از آن به دلیل وجود موانع متعددی که در مسیر این صندوق ها وجود داشت، صندوق دیگری تاسیس نشد. بررسی ها با استناد به آسیب شناسی صورت گرفته از موانع شکل گیری صندوق های زمین وساختمان از ی،و و برآیند اظهارات موسسان ۴ صندوق زمین وساختمان که در دهه ۹۰، ایجاد شد به شناسایی ۶ مانع مهم در مسیر تاسیس این صندوق ها منجر شد. این ۶ مانع در حکم ۶ خندق بزرگ، مانع از اتصال بورسی مسکن با بازار سرمایه از مسیر صندوق های زمین وساختمان شده است.

سازنده تمایل ندارد

یک مانع مهم در مسیر شکل گیری و تاسیس صندوق های زمین و ساختمان به عدم تمایل سازنده ها برای ورود به این روش تامین مالی مربوط می شود. از این رو که تمایل به تامین مالی شراکتی در بساز و بفروش ها و ساختمان سازها در عمده ساخت وسازها وجود ندارد. یک علت مهم این موضوع به مقیاس بخش عمده ساخت وسازها مربوط می شود. بررسی ها با استناد به اظهارات کارشناسان بازار سرمایه نشان می دهد، صندوق های زمین و ساختمان تنها برای یک تیپ مشخص از ساختمان سازی ها توجیه دارد. این صندوق ها در بهترین شرایط، عمدتا به ،وان روش من، برای تامین مالی پروژه های ۲۰۰ تا ۳۰۰ واحدی کاربرد و توجیه دارند و برای ساختمان سازی های موردی به خصوص ساختمان های کمتر از ۵۰ واحد، فاقد توجیه هستند. چرا که تشکیل این صندوق ها اساسا مست،م طی فرآیندهای اداری پیچیده از جمله دریافت مجوزهای بورسی و… از ی،و، تشکیل هیات مدیره و تعیین ارکان است. این در حالی است که عمده ساخت وسازهای مس، در شهر تهران و سایر شهرها، موردی و کم واحد هستند. از سوی دیگر بساز و بفروش ها هم در این مقیاس از پروژه های ساخت اساسا تمایلی به تعیین شریک برای خود نداشته و ترجیح می دهند خودشان تامین مالی را انجام داده و در پایان دوره ساخت با قیمت روز واحدها را به فروش برسانند. همچنین، این روش به اذعان کارشناسان بورسی به دلیل طول، شدن عمر صندوق ها و دوره ساخت برای پروژه های بیش از هزار واحد مس، نیز من، نیستند و برای این ساخت وسازها باید از ابزارهای دیگری استفاده کرد. بنابراین یک مانع مهم اتصال بازار مسکن و بازار سرمایه از مسیر صندوق های زمین و ساختمان، اساسا نامن، بودن ساختار این صندوق ها برای ا،ریت ساخت وسازهای شهری به لحاظ مقیاس پروژه های مس، است. با این حال، کارشناسان بازار سرمایه معتقدند این موضوع توجیه خوبی برای عدم اتصال بورسی مسکن و بازار سرمایه نیست. بلکه لازم است با ساده سازی ابزارهای بورسی و فرآیندهای مربوط به طراحی و اجرای این ابزارها، ابزارهای بورسی من، هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضا ایجاد شود. در واقع لازم است متن، با ویژگی هر نوع ساخت وساز، (کوچک مقیاس، با مقیاس متوسط وبزرگ مقیاس) ابزارهای من، تامین مالی بورسی طراحی و اجرایی شود.

ضوابط سخت برای موسسان

مانع دوم به دشوار بودن فرآیند تاسیس صندوق ها و ضوابط دست و پاگیر برای ایجاد این مسیر بورسی تامین مالی مسکن مربوط می شود. بررسی ها نشان می دهد اگر سازنده ای هم تمایل به ایجاد صندوق زمین وساختمان داشته باشد و هم مقیاس پروژه او برای ایجاد این صندوق ها من، باشد، باز هم به قدری ضوابط و فرآیندهای مربوط به ،ب مجوزها، تعیین ارکان و سایر فرآیندهای تاسیس صندوق های زمین و ساختمان دشوار، پیچیده و زمان بر است که عملا برای سازنده ها ،عه ایجاد می کند.

مانع مالکیت زمین

یک مانع مهم دیگر، در مسیر متقاضیان تاسیس صندوق های زمین و ساختمان به موضوع مالکیت زمین مربوط می شود. زمین مهم ترین و گران ترین ،صر ساختم، است و در عمده ساخت وسازها دست کم در بدو شروع عملیات ساختم،، سازنده، مالک زمین نیست. بلکه بخش قابل توجهی از ساخت وسازهای مس، با مدل مشارکت ی،ی فعالیت سازنده روی زمینی که به نام فرد دیگری به ،وان مالک است، انجام می شود و در پایان پروسه ساخت، هر کدام از طرفین(مالک زمین و سازنده) سهم خود را از پروژه برداشت می کنند. اما یکی از مهم ترین شروط تاسیس صندوق های زمین و ساختمان آن است که زمین به نام صندوق یا موسس یا موسسان آن باشد.

ابهام سازنده ها درباره مالیات

مانع چهارم در مسیر تاسیس صندوق های زمین و ساختمان، به موضوع معافیت های مالیاتی تعیین شده در اساسنامه تاسیس صندوق های زمین و ساختمان برمی گردد. در حالی که در اساسنامه تاسیس صندوق های زمین وساختمان، معافیت های مالیاتی از قبیل معافیت مالیاتی ساخت وفروش مسکن (موضوع ماده ۷۷ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم) و همچنین معافیت مربوط به کارمزد ارکان صندوق، در نظر گرفته شده است اما سازنده ها اعلام می کنند که در این معافیت های مالیاتی صراحتی وجود ندارد و این معافیت ها با ابهام روبه روست. در واقع سازمان امور مالیاتی به صراحت اعلام نکرده که این معافیت ها را اعمال خواهد کرد یا خیر. موسسان و دست اندرکاران صندوق های قبلی و برخی متقاضیان تاسیس صندوق های زمین و ساختمان نیز\xa0 اعلام ،د که در برخی موارد، سازمان امور مالیاتی نگاه شرکتی به این صندوق ها دارد و از این رو این معافیت ها با ابهام مواجه است. هر چند کارشناسان بورسی اعلام ،د زیرساخت های قانونی برای این معافیت ها وجود دارد و حتما باید رعایت شود. با این حال صراحتی برای رعایت آن اعلام نشده است.

تاخیر در تعدیل قیمت ساخت

اما پنجمین مانع که برخی از کارشناسان و موسسان صندوق های زمین و ساختمان از آن به ،وان مهم ترین دغدغه سازنده ها در بحث صندوق های زمین و ساختمان یاد می کنند مربوط به موضوع تاخیر در تعدیل قیمت ساخت برای رکن مدیر ساخت یا همان سازنده پروژه است. در خصوص مدیر ساخت یا سازنده، به اذعان دست اندرکاران صندوق های زمین و ساختمان، دو مشکل مهم وجود دارد که منجر به بی انگیزگی سازنده ها برای تاسیس این صندوق ها می شود. یک مشکل مهم در این باره مربوط به تعریف نقش پیمانکار برای مدیر ساخت یا سازنده است. در صندوق های زمین و ساختمان عملا مدیر ساخت با مدل پیمانکاری و در قبال یک قرارداد مشخص وارد می شود. علاوه بر مشکلاتی که در ارتباط با تعریف نقش مدیرساخت به صورت پیمانکاری وجود دارد، این مشکل زم، پررنگ تر می شود که تعدیل قیمت ساخت درج شده در قراردادهای مدیران ساخت به دلیل تورم ساختم، و افزایش هزینه های ساخت در طول پروژه، با تاخیر بسیار زیاد انجام می شود. آن طور که مسوولان نهاد موسس صندوق های زمین و ساختمان ایجاد شده در دهه ۹۰ اعلام می کنند، به رغم آنکه فهرست بهای هزینه های ساختم، از سوی سازمان برنامه وبودجه به صورت فصلی به روزرس، می شود اما تعدیل قیمت ها برای مدیران ساخت در صندوق های زمین و ساختمان بعضا تا بیش از یک سال به طول می انجامد. این موضوع عملا پروژه ها و ورود به صندوق های زمین و ساختمان را برای سازنده ها غیرجذاب می کند و در برخی موارد به توجیه اقتصادی فعالان ساختم، لطمه وارد می کند. در واقع انطباق زم، بین تعدیل هزینه های ساخت و تورم ساختم، وجود ندارد و این موضوع یکی از اصلی ترین موانع صندوق های زمین و ساختمان است.

ریسک اقتصادی موسسان

بررسی ها\xa0 و اظهارات کارشناسان بازار سرمایه همچنین از وجود یک ریسک اقتصادی مهم برای موسس یا موسسان صندوق های زمین و ساختمان با ساختار فعلی خبر می دهند. یکی از موانع مهم در مسیر موسسان صندوق های زمین و ساختمان مربوط به دوره اتمام عملیات ساخت است. به دلیل بوروکراسی های بالا و فرآیندهای پیچیده اداری در عمده موارد فاصله بین اتمام پروژه و تسویه حساب نهایی با سرمایه گذارها زمان برمی شود. همین زمان برشدن ریسک اقتصادی برای موسسان به همراه دارد چرا که هر چه زمان بیشتری به طول بینجامد باید سود بیشتری به یونیت دارها پرداخت کنند و ممکن است در این فاصله، به حاشیه سود منطقی و مورد انتظار\xa0 آنها لطمه وارد شود.

کارشناسان و فعالان بازار سرمایه معتقدند اگرچه صندوق های زمین و ساختمان در ۱۰ سال اول، عملا با ش،ت همراه شدند و حتی یک صندوق در فضای واقعی بازار مسکن که همان بازار ساخت وسازهای خصوصی است تاسیس نشد اما، تامین مالی مسکن از مسیر بازار سرمایه در شرایط فعلی هم اکنون یک ضرورت مهم است. لازم است، علاوه بر اصلاح ضوابط تاسیس صندوق های زمین وساختمان برای احیای این روش تامین مالی پروژه های ساختم، و همچنین ،ب بازدهی از مسیر فعالیت مولد برای سرمایه گذاران ملکی، با نگاه به هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن ابزارهای من، و متن، با هر نوع نیاز تامین مالی و سرمایه گذاری مولد ملکی، طراحی و اجرا شود.

هاجر شادم،